Não bastasse o desafio que o síndico enfrenta ao lidar com os famosos 5 Cs, ainda é preciso se preparar para conduzir o condomínio como se empresário fosse, só que apenas com os ônus, inclusive de responder civil e até criminalmente por seus atos.
A responsabilidade civil ocorre quando os condôminos ou terceiros vinculados ao condomínio são penalizados por alguma ação ou por atribuição que o síndico não cumpriu. Não renovar o seguro condominial, receber uma citação e deixar uma audiência trabalhista correr à revelia sem procurar um profissional para promover a defesa são alguns exemplos.
Já a responsabilidade criminal acontece quando há práticas criminosas ou contravenções. Podem ser crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação), apropriação indevida de recursos do condomínio ou de verba previdenciárias dos empregados.
Para evitar problemas, algumas recomendações podem ser úteis:
– Deixar as prestações de contas sempre muito organizadas, com todos os comprovantes anexados;
– Efetuar a cobrança ou contratar empresa que realize o serviço, uma vez que recuperação dos créditos também é sua responsabilidade. A inércia pode gerar a obrigação de o síndico reparar danos como prescrições;
– Jamais expor nomes de inadimplentes, apenas o número das unidades em balancetes, e nunca em circulares expostas em elevadores e portarias. O objetivo é prestar contas da inadimplência, e não evidenciar o devedor para causar constrangimento;
– Cumprir todas as obrigações com funcionários e fornecedores, pois sendo comprovada sua ação indevida ou omissão voluntária, poderá ser responsabilizado civilmente. Se o síndico (ou empresa contratada) não recolher verbas previdenciárias retidas de funcionários, pode haver responsabilização criminal;
– No caso de terceirização de funcionários, ficar atento ao pagamento de salários e encargos pela empresa prestadora de serviços, pois o condomínio tem responsabilidade subsidiária no caso de ações trabalhistas. Além disso, exigir que a empresa forneça e cobre de seus funcionários o uso de equipamentos de proteção individual (EPI);
– Observar as manutenções periódicas em elevadores, extintores, instalações de gás, playgrounds, piscinas e para-raios para evitar acidentes;
– É básico, mas não custa lembrar: contratar o seguro condominial e atentar para todas as competências listadas no art. 1.348 do Código Civil.
Por fim, é preciso atualização contínua sobre assuntos condominiais. Afinal, gerir edifícios exige tanto esforço e dedicação quanto gerir uma empresa.
Por Karla Pluchiennik, empresária, consultora da rede Condomínios Garantidos e autora das obras “Quórum no Condomínio” e “Coisas Básicas do Condomínio”
