“A manutenção de fachadas é tão importante quanto as fundações de um prédio”. Escrevemos entre aspas, porque a assertiva faz parte do parágrafo inicial de matéria publicada no Boletim do Condomínio (edição 118, sem indicação de autoria). No periódico, há dois outros textos sobre o assunto, desfilando razões que justificam investir na manutenção predial.
Esclarece o autor da frase-síntese acima que, se não houver conservação, “além de ficar mais cara a obra, a depreciação é inevitável”, (…) desvalorizando e desqualificando o prédio”. Alerta os condomínios para que não busquem socorro “somente quando surgem problemas e quando atingem a rotina de seus moradores” (como deslocamento de cerâmica, infiltração externa, ferrugens estruturais expostas etc.), porque “solucionar estes problemas sairá mais caro do que investir na manutenção preventiva”.
Segundo o articulista, mesmo nos condomínios novos, “as manutenção de prevenção devem ser realizadas periodicamente, e se por acaso houver algum problema a solução deve ser executada imediatamente”. A matéria não menciona o fato, mas por falta de investimentos ou de má construção, praticamente todos os anos algum edifício desaba no Brasil, com elevados prejuízos materiais e de vidas humanas.
A segunda reportagem mostra a valorização do imóvel em função de investimentos feitos na fachada. Destaca que “uma cor nova, uma textura ou um grafito são soluções que mudam a aparência, dando um charme e valorização garantida” que chega a “valorizar o imóvel de 10% a 30%, além de conservar o patrimônio”. Lembra que a aparência e o “aspecto de conservação” são fatores decisórios para uma futura venda ou locação.
Maçãs caramelizadas
O terceiro texto do Boletim do Condomínio, sob o título “Equívoco histórico em fachadas”, leva a assinatura do arquiteto e urbanista Sylvio Nogueira, que defende a tese de que edifícios precisam “respirar” – portanto, condena os revestimentos que impedem que haja a necessária evaporação natural da umidade absorvida pelas paredes externas [através da chuva ou de fonte interna, mesmo] e que transformam nossos edifícios em verdadeiras “maçãs caramelizadas”.
No dizer do ex-professor da PUC/PR, os prédios antigos, “umedeciam por todos os poros externos e, também por eles, evaporavam de maneira uniforme e com velocidade suficiente para evitar exsudações rumo aos recintos internos”. Como exigiam lavaduras e repinturas frequentes, “mantos asfixiantes” passaram a ser utilizados, com destaque para “pastilhas de grés” (sem juntas de trabalho), “textura-dos acrílicos” e “granilhas”. Tais elementos construtivos são “estanques, não permitindo que águas infiltradas por inevitáveis microfissuras (…) sofram adequada e rápida evaporação para o exterior”.
Como consequência – diz o especialista – “muitos adquirentes de imóveis ‘modernos’ estão gastando, com remédios para dermatites, rinites, asma e bronquites – resultantes de umedeci-mentos internos e fartas proliferações de fungos –, bem mais do que gastariam com as repin-turas praticadas pelos nossos saudosos e mui sensatos avozinhos…” Sugere que a fachada de nossos edifícios seja formada por “tintas minerais e/ou à base de cimento”, evitando assim os problemas mencionados.
Como advogado, não estamos qualificados a opinar tecnicamente sobre o assunto. Nossa recomendação é no sentido de que o condomínio invista na manutenção preventiva (antes de problemas sérios surgirem) e que o faça de modo inteligente, levando em consideração as advertências do professor Sylvio Nogueira.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB
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