Síndicos e administradores de todo o país ainda não se conformaram com a redução da multa de condomínio de “até 20%” para “até dois por cento”, conforme previsto no Código Civil em vigor há alguns anos, para o caso de atraso no pagamento da cota de rateio de cada condômino. Ainda se ouvem, com razão, muitas manifestações contra o veto presidencial à elevação da pena ao nível razoável de 10%.
Quem paga multas ao governo (nível federal, estadual ou municipal) sabe que, na hora de receber, o Estado nunca fica contente com menos de 10% de multa, sendo comuns as imposições de 30%, 50%, 70% e até 100%, quando se trata de impostos ou encargos trabalhistas.
No caso do condomínio, a iniquidade do valor da multa de dois por cento fica mais acentuada quando se constata que seu valor só é aplicado uma única vez, não sendo suficiente para cobrir nem um décimo das despesas que o atraso gera ao condomínio.
A longo prazo, mesmo uma multa de 20% fica totalmente diluída no tempo, perdendo todo o seu poder de coerção e também a sua finalidade, que é prevenir, evitar que o devedor atrase o pagamento de seu débito.
O xis da questão talvez esteja no impacto que uma multa de 10 ou 20% cause no bolso de pessoas que, por distração ou negligência benigna, atrasam seus compromissos por alguns dias. Estas, sim, sentem- -se indignadas de terem de pagar tamanho acréscimo por tão pouco retardo. Por isso, ecoam suas vozes com alarido – no rádio, jornais e televisão – argumentando que a multa é injusta e desmesurada. Concordamos, em parte, porque também não gostamos de pagar multas (nem juros), razão pela qual adquirimos o hábito de quitar nossos compromissos na véspera de seu vencimento.
Seguindo a linha desse raciocínio, cremos que uma proposta conciliatória consista em se estabelecer, para o condomínio, uma multa que não aleije os pagadores relapsos mas que compense o condomínio ao longo do tempo, caso o inadimplente se torne crônico. Nossa sugestão é que a multa prevista no Código Civil seja elevada para o máximo de l5% (quinze por cento), a critério do condomínio, respeitado o índice mensal de 3% (três) por cento ou 0,10% ao dia.
A multa só atingiria seu valor máximo em 150 dias, ou seja, quando estiver vencendo a sexta taxa do condomínio. Para calcular seu valor, em qualquer época, é muito fácil: basta multiplicar o número de dias em atraso pelo coeficiente 0,10. Vinte dias é 2%, 37dias 3,7%, 69 dias 6,9%, 111 dias 11,1%, 143 dias 14,3%, mais de 150 dias 15%. Não precisa de calculadora nem de tabela para saber o percentual da multa a ser cobrada.
Com uma multa que pode chegar a 15% do débito (somente os inadimplentes crônicos serão atingidos), o condomínio ficará ressarcido de parte razoável dos prejuízos que sofre, como juros bancários, despesas de cobrança, honorários advocatícios, o que restabelece o equilíbrio que o Código Civil busca em todos os negócios jurídicos. Com a palavra os órgãos da classe imobiliária e, depois, os nossos legisladores.
Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone (41) 3224-2709 – Fax (41) 3224-1156 lfqueiroz@grupojuridico.com.br
