O síndico é uma figura central nos condomínios, desempenhando um papel essencial na administração e na resolução de questões cotidianas. Seja uma pessoa física ou jurídica, ele é o representante legal do condomínio, e sua atuação é fundamental para garantir a harmonia e o bom funcionamento do espaço compartilhado por diversas pessoas.
Uma das primeiras questões a serem esclarecidas é que o síndico não é um empregado do condomínio, portanto, não está sujeito às leis trabalhistas. Isso significa que ele não tem direito a salário, férias ou quaisquer verbas trabalhistas. Sua função exige imparcialidade e responsabilidade, uma vez que ele responde civil e, em alguns casos, criminalmente por seus atos em nome do condomínio.
Ao assumir a gestão de um condomínio, o síndico deve observar alguns aspectos imediatamente. Entre eles:
a) Convenção e Regimento Interno: Esses documentos estabelecem as regras e diretrizes que devem ser seguidas por todos os condôminos. O síndico deve garantir o cumprimento dessas normas.
b) Documentação Financeira: Analisar as contas do mês anterior e demais documentos financeiros do condomínio é uma obrigação. É aconselhável também protocolar o que está sendo repassado pela gestão anterior.
c) Cotações de Serviços e Produtos: Sempre que for necessário adquirir serviços ou produtos, o síndico deve buscar pelo menos três cotações. Isso ajuda a garantir a transparência e a economia no condomínio.
d) Seguro do Edifício: Verificar se o edifício possui seguro e mantê-lo sempre em dia é fundamental para a segurança de todos os condôminos.
e) Segurança: Periodicamente, é importante providenciar a revisão de extintores e demais equipamentos/áreas relacionados à segurança dos moradores.
A delegação de funções é outra prática comum na gestão condominial. O síndico pode delegar funções total ou parcialmente a terceiros (administradoras, por exemplo), sendo responsável pelos atos praticados por eles.
Quando se trata de conflitos entre condôminos, o síndico deve agir com cautela. Conflitos pessoais devem ser evitados, a menos que envolvam situações de violência doméstica e maus tratos de animais, que em várias regiões do Brasil há obrigatoriedade de denúncia às autoridades competentes. No entanto, se o conflito afetar o condomínio ou prejudicar a coletividade, o síndico deve intervir, tomando medidas apropriadas para resolver a situação.
O papel do conselho consultivo/fiscal também é fundamental na gestão condominial, sendo algumas de suas atribuições: examinar as contas mensais, monitorar as despesas e emitir parecer sobre as contas do síndico, que servem como recomendação à assembleia de condôminos. A assembleia, por sua vez, é soberana e autônoma em suas decisões.
Em resumo, o síndico desempenha um papel crucial na gestão condominial, representando legalmente o condomínio e garantindo o cumprimento das normas e colaborando para o bem-estar de todos os condôminos. Sua atuação exige responsabilidade, transparência e imparcialidade, visando sempre ao interesse coletivo. O trabalho em conjunto com o conselho e o conhecimento da convenção e do regimento interno são fundamentais para o sucesso dessa gestão.
Por Karla Pluchiennik , empresária, consultora da rede Condomínios Garantidos e autora das obras “Quórum no Condomínio” e “Coisas Básicas do Condomínio”
