Casas geminadas e sobrados têm ótimo aproveitamento de terreno, dadas suas características, só que criam um condomínio forçado entre vizinhos que merece todo o cuidado.
Quem pretende construir sobrados ou casas geminadas, tipo de imóvel com muita procura nas grandes cidades, fará bem em ler as disposições do Código Civil antes de iniciar sua obra. Apesar de poucas as alterações introduzidas pela nova codificação, se não forem observadas, os conflitos de vizinhança e os pagamentos de indenização poderão ser inevitáveis.
Uma primeira disposição a ser lembrada é a que prevê que “o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho” (art. 1.300). Não se trata apenas das águas coletadas pelo telhado, como mencionava o código de 1916 (art. 575), mas de qualquer tipo de fluxo hídrico. Se não houver como escoá-la para a rua, ele terá que canalizá-la.
Não mudou a regra de que o proprietário de terreno que primeiro construir pode “assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo”, ficando com o direito de receber a metade do custo se o vizinho a “travejar” (apoiar vigas ou traves na parede) e também de fixar “a largura e a profundidade do alicerce” (art. 1.305). Em outras palavras, se a casa ou sobrado for construído na linha divisória do terreno, o proprietário poderá assentar a metade da parede externa no terreno vizinho, mas pagará a obra por sua conta. Se, posteriormente, o confinante quiser construir também sua casa ou sobrado aproveitando a parede levantada pelo vizinho, terá que reembolsar a metade da despesa da parede comum. Nada pagará se não apoiar sua construção na parede.
Outra norma do Código Civil, sem correspondência no ordenamento antigo, regula a hipótese de aumento da altura da parede divisória. Na íntegra:
“Art. 1.307. Qualquer dos confinantes poderá altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.” Linha divisória
Quer-nos parecer que tal norma só é aplicável à parede que estiver assentada em cima da linha divisória entre os dois terrenos (parede-meia) e não a qualquer parede que esteja encostada na linha mas que esteja construída apenas num dos terrenos. Se o proprietário teve o cuidado – ou o escrúpulo – de não avançar a metade (ou menos) da parede no terreno contíguo é porque quer ser dono exclusivo de sua casa ou sobrado, sem ter que dar satisfação ao vizinho.
Este, na hipótese, ficará sem o direito de “travejar” nem de “altear” o muro ou a parede divisória. Poderá fazer nova parede ou contramuro, se quiser. Para levantar a parede ou muro de propriedade comum, o interessado poderá inclusive reconstruir a obra existente, desde que o faça por sua própria conta. Porém, como regra de contrapeso, se o vizinho se aproveitar da construção, utilizando- a como suporte, por exemplo, de uma churrasqueira, também ficará obrigado a arcar com a metade do custo de construção e manutenção.
