“Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2o do art. 9o da Lei n. 4591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições.”
Feixe de luz
Na fundamentação do acórdão que serviu de fonte à súmula citada, o ministro Costa Leite cita o autor da Lei do Condomínio, professor Caio Mário, para quem independente “de inserir-se no contrato de locação a cláusula de obrigatoriedade para as disposições do regulamento, o adquirente e o locatário, como quaisquer usuários, são adstritos ao seu cumprimento e à sua obediência sob as cominações legais ou convencionais”, isto porque “aquelas disposições disciplinares são normativas, sujeitando ao seu cumprimento todas as pessoas direta ou indiretamente a elas subordinadas, como ainda as que ulteriormente penetram em caráter permanente ou transitório no condomínio ou no edifício”.
Note-se ainda que o Código Civil de 2002 também deixa a questão clara ao dispor que “deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção” (art. 1.333 – grifo nosso). E no parágrafo único do mesmo artigo salienta que para ser oponível contra terceiros, aí sim “deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.
A Súmula 260 também joga um feixe de luz sobre questão semelhante, mas que pouco foi levada aos tribunais, e que diz respeito à minuta de convenção que o incorporador deve apresentar ao registro de imóveis, antes de iniciar as vendas das unidades (Lei 4.591/64, art. 32, j).
Há quem entenda que esta minuta da futura convenção deve ser expressamente aprovada pelos condôminos para ter validade. Sempre entendemos que sua validade não depende de aprovação formal e novo registro.
Cada condômino ao adquirir a unidade convalida tacitamente a minuta, que assim fica aprovada por todos, e passa a ser a convenção do condomínio, para todos os fins.
Somente na hipótese de a minuta não corresponder às necessidades do empreendimento é que os novos proprietários deverão alterá-la, quando então será necessário cumprir todo o processo de aprovação, com deliberação de 2/3 dos titulares do domínio e o subsequente registro. Não fosse assim, para que incluir a minuta no processo de incorporação do prédio?
A interpretação da lei, como mostra o STJ, é uma questão de bom senso.
