De acordo com a advogada Josiclér Vieira Beckert Marcondes, sócio-advogada do escritório Katzwinkel e Advogados Associados, ao ser analisado corretamente e acompanhado por uma assistência especializada, o contrato de locação se torna um instrumento poderoso de proteção ao ponto comercial e ao desenvolvimento das atividades comerciais e empresariais em um determinado local. “O locatário zeloso de seu ponto comercial e conhecedor de seus direitos poderá, por meio do contrato de locação, proteger sua atividade, não se sujeitando simplesmente à vontade do locador de retomar o imóvel quando simplesmente lhe é mais conveniente”.
Segurança contratual – Lei das Locações
Segundo a advogada, o contrato de locação firmado por, no mínimo, cinco anos ou a somatória de acordos escritos e ininterruptos pelo mesmo período, dá ao locatário o direito de promover a ação renovatória da locação, caso o locador não queira renovar o contrato. “Esta regulamentação (Lei das Locações) se torna fundamental para o comerciante, principalmente quando sua atividade é próspera. No entanto, são poucos os inquilinos que se preocupam em ‘cuidar’ de seu contrato, de modo que possa exercer esse direito”. Além disso, ela explica que a Lei das Locações estabelece que as ações renovatórias devem ser ajuizadas no período de seis meses a um ano antes do encerramento do contrato de locação, sob pena do locatário perder o direito. “Caso o locatário empresário não proponha a ação renovatória no prazo legal, ele terá que se sujeitar à vontade do locador, que poderá retomar o imóvel sem que tenha que pagar qualquer indenização. Neste caso, a única exceção, que obriga o locador a indenizar o locatário, ocorre se o imóvel for alugado para outra pessoa que exerça a mesma atividade do inquilino anterior”.
Já nos casos referentes aos acordos firmados por um prazo inferior a cinco anos, a advogada explica que o locatário precisa ficar atento ao término do prazo contratual e deve renová-lo por escrito e de forma que os prazos ininterruptos se somem. “Os contratos com prazos sucessivos e ininterruptos, pelo mesmo período de no mínimo cinco anos, dão ao locatário o direito à ação renovatória, mesmo que ele não tenha firmado um único contrato com esse tempo determinado”.
Outro aspecto que exige atenção dos locatários se refere à alienação do imóvel a terceiros durante o prazo do contrato. Segundo a especialista a preferência de aquisição deve ser dada, inicialmente, ao inquilino. Caso ele não exerça preferência e um terceiro adquira o imóvel, o locatário terá, de acordo com a Lei das Locações, 90 dias para a desocupação total do local. “Para garantir que o ponto comercial estará assegurado pelo período integral do contrato de locação, é muito importante que os empresários ou comerciantes estabeleçam uma cláusula de vigência em caso de alienação. Se o contrato for averbado junto à matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, essa locação vigente deverá ser respeitada pelo adquirente”, finaliza.
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