O mercado imobiliário cresce conforme a demanda por novos espaços de moradia e trabalho. No entanto, junto com as oportunidades, surgem dúvidas e necessidades de segurança para quem investe em imóveis, principalmente na aquisição de unidades ainda em fase de construção. É a incorporação imobiliária que oferece amparo legal para o desenvolvimento de projetos e proteção para os adquirentes.
Regida pela Lei nº 4.591/1964, elaborada por Caio Mário da Silva Pereira, a incorporação imobiliária no Brasil segue atual mesmo após seis décadas. A lei define a atividade como “a promoção e realização da construção para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas.” Em outras palavras, o incorporador é aquele que compra o terreno, desenvolve o projeto e vende as unidades autônomas da construção.
Para compreender melhor a incorporação imobiliária, é importante diferenciar o papel dos principais participantes no processo:
Incorporador: É o responsável pelo desenvolvimento do projeto e pela venda das unidades. Em alguns casos, ele também atua como o construtor do empreendimento.
Construtora: Embora o incorporador possa construir, a execução da obra pode ser terceirizada para uma construtora especializada.
Instituições Financeiras: Bancos e outras instituições podem financiar a construção, fornecendo crédito imobiliário para viabilizar o empreendimento.
Corretores de Imóveis: Responsáveis pela intermediação das vendas entre o incorporador e os compradores.
Atenção: quando o incorporador e a construtora são empresas distintas, ambas são solidárias em caso de atrasos na entrega do imóvel, conforme decisão da 3ª Turma do STJ no REsp 1881806/SP.
Para quem adquire um imóvel “na planta”, a legislação impõe certas obrigações ao incorporador, com o objetivo de proteger o comprador. O requisito mais importante é o registro do memorial de incorporação na matrícula do imóvel, comprovando que o incorporador é o proprietário do terreno e que o projeto já foi aprovado pelos órgãos municipais.
Este registro assegura ao comprador a legitimidade do empreendimento e reduz os riscos de fraudes. A ausência desse registro pode trazer complicações legais. O STJ, no julgamento do REsp 1770095/DF, determinou que o comprador de uma unidade sem o memorial registrado não possui direito à adjudicação compulsória do imóvel, podendo apenas reivindicar indenização por perdas e danos.
Para o incorporador, a legislação também oferece proteção. Após o registro do memorial de incorporação, ele possui um período de carência de 180 dias, durante o qual pode desistir do empreendimento caso ele não atinja a viabilidade econômica desejada. Esse direito, garantido pela Lei nº 4.591/1964, permite ao incorporador suspender o projeto sem necessidade de indenizar os compradores.
Dicas essenciais para compradores e incorporadores
Compradores: Antes de investir em um imóvel na planta, verifique cuidadosamente o registro do memorial de incorporação e informe-se sobre todos os envolvidos no projeto.
Incorporadores: É fundamental contar com uma equipe competente, incluindo advogados, contadores, arquitetos e construtores, para assegurar o cumprimento de todas as exigências legais e garantir o sucesso do empreendimento.
A incorporação imobiliária é um processo essencial para a expansão urbana, e a legislação vigente visa proteger tanto incorporadores quanto compradores. Para os interessados, o conhecimento dos aspectos legais é fundamental para garantir um investimento seguro e rentável.
Por Pedro Henrique Cordeiro Machado, especialista em Direito Civil e Processo Civil
Foto: divulgação
