Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB
Na gestão de um condomínio os desafios são muitos, o que tem demonstrado que a função de síndico é muito mais complexa do que já foi, época em que um morador aceitava o cargo somente para não deixar a “cadeira” vazia. Cada vez mais o futuro da função de síndico tem se revelado na capacitação, visando a eficiência e o bem-estar coletivo.
Os primeiros condomínios residenciais no Brasil surgiram na primeira metade do século 20, principalmente na então capital da república, Rio de Janeiro, e no núcleo financeiro do país, São Paulo. O censo de 1920 aponta que a população brasileira de então somava 30 milhões de habitantes (as cidades de São Paulo com 580 mil, Rio de Janeiro 1 milhão 157 mil, Curitiba 79 mil pessoas), muito distante dos atuais 213 milhões de brasileiros e dos mais de 70 milhões que vivem em condomínio. Naquela época tampouco se poderia imaginar a existência de portaria e vigilância remotas, a possibilidade de assembleia virtual ou até mesmo o pagamento das contribuições por meio eletrônico – celular, grupo de whatsapp, então, inimagináveis!
A comparação em 100 anos pode parecer descabida, mas nos revela que algumas dinâmicas continuam a acontecer da mesma maneira quando pensamos na figura do síndico – aqui usamos no masculino, pois assim indica a língua portuguesa, mas ressaltamos o crescimento acentuado de síndicas, que ocupam hoje 39% dos condomínios no Brasil. No coração das suas atribuições está a administração do condomínio para o bem da coletividade; o síndico é o representante legal do condomínio e o administrador da coisa comum.
Antes mesmo da Lei do Condomínio, de 1964, a primeira regulamentação federal sobre o tema, datada de 1928, já indicava que a administração condominial deveria cuidar dos serviços que interessam a todos os moradores, “como sejam os de esgoto, água, iluminação, telefone, elevador, asseio, desinfecções, vigilância interna e portaria” (Decreto 5.481/28, art. 8º).
Ainda que o termo “síndico” não fosse utilizado, dizia o decreto que tais funções caberiam “a um dos proprietários do apartamento ou a terceiro, eleito bienalmente, ou antes, em caso de vaga, por maior de votos dos condôminos” e que tais atividades “podem ser delegadas pelo mandatário a pessoa de sua confiança e sob sua responsabilidade” – disposições muito parecidas com o que diz o art. 1.347 do Código Civil: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Por fim, uma das mais antigas decisões do STF sobre direito condominial, de relatoria do ministro Ary Franco em 1959, traduz em poucas palavras a função do síndico: “cabe ao síndico agir em nome do condomínio” (Agravo de Instrumento 20.705). Ao representar a coletividade condominial, o síndico atua em nome dessa coletividade, em prol da defesa dos interesses comuns, nos limites da lei e da convenção, e sob a fiscalização da assembleia.
