Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB
Já dissemos que a devolução das chaves é o tendão de aquiles da administração de imóveis. É o momento em que surgem os maiores conflitos, seja porque não há maior interesse de agradar, seja porque restaram questões não resolvidas no transcurso da locação. Nessa hora, as pessoas mostram o seu verdadeiro caráter.
Para diminuir os conflitos, quase sempre inevitáveis, é importante fixar regras claras de rescisão do contrato.
A primeira delas, já mencionada muitas vezes, é que o locatário tem o direito líquido e certo de devolver o imóvel ao locador se àquele não mais interessa a continuidade da avença.
É o que dispõe o art. 4o da Lei de Locações Urbanas (8.245/91), ao estabelecer que o locador não pode reaver o imóvel alugado, mas “o locatário, todavia, poderá devolvê-lo”, ficando sujeito ao pagamento de multa nas condições ali indicadas.
Tal norma, de caráter público, impede que o proprietário, ou sua administradora, recuse-se a receber as chaves sob o argumento de que o inquilino está com os aluguéis em atraso, ou que o imóvel não se encontra no estado em que o recebeu. Havendo recusa absoluta, o caminho tem sido a consignação das chaves.
Tal disposição legal, entretanto, não inviabiliza a inserção no contrato de cláusula no sentido de que o locatário deverá comunicar à imobiliária (ou ao locador), com três ou cinco dias de antecedência, a data em que devolverá as chaves, para que seja marcada a vistoria de saída do imóvel, assegurando-se, desse modo, inúmeras vantagens para ambas as partes.
O aviso prévio de três a cinco dias, que não se confunde com o de trinta dias para evitar a multa nas locações por prazo indeterminado, permite à imobiliária administrar melhor seu departamento de ma- nutenção, alocando o vistoriador para a hora estabelecida de comum acordo com o locatário, e permite a este acompanhar a vistoria de encerramento do contrato, o que reduz em muito o risco de discórdia.
Ameaça de invasões
De outro lado, a simultaneidade da devolução das chaves com a realização da perícia livra tanto o locatário quando o locador do risco de deixar o imóvel sem fiscalização durante alguns dias (entre a data da entrega das chaves até a marcada para a vistoria), eliminando a ameaça de invasões ou de depredações maldosas. Nem o inquilino poderá dizer que ao devolver o imóvel não havia este ou aquele estrago, nem a imobiliária que o locatário entregou o imóvel em péssimas condições.
A inclusão de cláusula que obrigue o locatário a comunicar com antecedência sua saída do imóvel não impede, em circunstâncias especiais, que as chaves sejam devolvidas sem o cumprimento dessa determinação. Em alguns casos, diante da iminência de abandono do imóvel, de sua invasão por terceiros, ou por outros motivos, será preferível receber o imóvel no ato, independente de qualquer outra formalidade (além de emitir o recibo de entrega, com a ressalva de que não implica quitação das obrigações contratuais), do que insistir na marcação de data para a vistoria. Um administrador experiente e com sensibilidade sabe distinguir as duas situações, tomando a decisão correta.
Receber as chaves em caráter precário ou provisório é perigoso. Transfere do inquilino para a administradora uma responsabilidade que não lhe foi outorgada pelo proprietário, podendo colocar a empresa numa enrascada se algum dano de monta ocorrer no imóvel nesse período.
