Muito além, e não menos importante, do que todos os aspectos de segurança, acessibilidade, manutenção e conservação deste imóvel, conhecer e manter atualizadas todas as permissões públicas são tarefas que exigem governança e especialização.
De acordo com ele, todos os imóveis, independentemente do tipo, do tamanho e do uso, construídos ou reformados regularmente, em qualquer cidade brasileira, passaram obrigatoriamente por um processo criterioso de aprovação por parte da prefeitura. Este processo envolve o desenvolvimento de um projeto legal que, diferente do projeto arquitetônico, é focado em parâmetros técnicos, como: propósito da edificação, zoneamento, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e atendimento às restrições de altura, recuos, vagas, acessibilidade, áreas permeáveis, áreas verdes, impacto em trânsito, dentre outros.
Mediante análise e aprovação deste projeto, a prefeitura emite um alvará de obra, autorizando o início da construção/reforma. Qualquer obra executada sem projeto aprovado e respectivo alvará é considerada uma obra irregular, ficando sujeita a paralisação, multa e embargo, além de implicações judiciais. O projeto legal precisa ser assinado por um arquiteto ou engenheiro, que assume a responsabilidade técnica por este projeto através da emissão de uma ART (Conselho Regional de Engenharia) ou RRT (Conselho Regional de Arquitetura).
O administrador de empresa ressalta que, após a conclusão da obra deve ser solicitado o documento de conclusão de obra, também conhecido como habite-se. A ocupação do imóvel somente pode ocorrer após a emissão deste documento, que atesta a segurança da edificação e confirma que ela é estável, atende a todos os aspectos exigidos pela prefeitura e, principalmente, foi construída exatamente como no projeto aprovado, respeitando todos os parâmetros apresentados no alvará de construção. O habite-se é o principal documento da edificação e, a partir dele, o imóvel passa a existir oficialmente no município, recebendo um número no cadastro imobiliário.
Segundo Fábio Ramos, caso a edificação esteja sendo construída para uso comercial, industrial, serviços ou residencial coletivo (condomínio residencial), antes da solicitação do Habite-se, deve ser elaborado e aprovado um projeto técnico de prevenção e combate a incêndios, também conhecido como PPCI. Este projeto deve estar aderente as normas do Corpo de Bombeiros (estadual) e, mediante aprovação, poderá ser executado. O PPCI contempla todos os equipamentos, sinalizações e infraestrutura mínima de prevenção e combate a incêndios.
Uma vez instalados todos os equipamentos e acessórios, bem como emitidos os devidos atestados e responsabilidades técnicas, pode ser solicitado o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que é um documento oficial, expedido pelo Corpo de Bombeiros, atestando que o imóvel atende a todos os aspectos de segurança contra incêndios, por um período de 3 a 5 anos, devendo este ser sempre renovado, juntamente com os atestados vinculados a ele (elétrica, brigada de incêndio, testes de equipamentos etc.). A não apresentação deste documento constitui-se um ilícito criminal, com severas implicações administrativas e jurídicas.
A depender do perfil do imóvel ou da atividade a ser exercida, outras aprovações públicas podem se mostrar necessárias, como aprovações em áreas verdes e de manejo arbóreo, áreas contaminadas, estudos de impacto de vizinhança e trânsito, espaço aéreo, acessibilidade, vigilância sanitária, termos de permissão de uso, etc. Diante da complexidade do segmento de gestão de ativos imobiliários, e das inúmeras exigências legais relacionadas a este, é fundamental contar com profissionais que possam garantir o cumprimento de todas as imposições dos órgãos de regulamentação.
