“Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, ainda que esta não tenha figurado no polo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promissária compradora.”
Quem assim decidiu, por maioria de votos (vencido o revisor), foi a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n.339.098-1) oriunda de ação de cobrança de taxas condominiais, em que o agente financeiro (Cohab-PR) interpôs embargos de terceiro.
Conforme narra o relator, desembargador Luiz Lopes, o agente financeiro do bem manejou embargos de terceiro sob o argumento de que, “muito embora não tenha se oposto à penhora dos direitos da devedora [condômina], o objeto da penhora é imóvel de sua propriedade”, por deter- -lhe o domínio.
Em decisão singular, o juiz da causa julgara parcialmente procedentes os embargos, para declarar a nulidade da penhora, desonerando o bem constrito.
O condomínio apelou, alegando que a penhora incide sobre os direitos inerentes ao contrato (compromisso de compra e venda) e a obrigação de pagamento das despesas condominiais transfere-se juntamente com a unidade autônoma.
“As dívidas de condomínio seguem o imóvel, pois são da natureza propter rem, assim, caso o imóvel seja retomado pela Cohab, esta ficará responsabilizada pelo pagamento, para que terceiro de boa-fé não tenha que arcar com o prejuízo” –enfatiza o relator.
Em seu voto, o desembargador Luiz Lopes enfatiza que, “justamente por se tratar de obrigação propter rem, entendo que o fato de a embargante não figurar no polo passivo da ação de conhecimento não implica na nulidade da penhora”, mesmo que a penhora tenha recaído sobre os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, pois a promissária compradora, na condição de possuidora do bem, era responsável pelo pagamento dos encargos condominiais, devendo responder pelas taxas que não foram pagas.
Cita a lição de Maria Helena Diniz, para quem “a obrigação propter rem […] fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio”, prosseguindo adiante que “só poderá ser devedor dessa obrigação quem se encontrar, em certas circunstâncias, em relação de domínio ou posse sobre alguma coisa”, mencionando como exemplo, a obrigação “do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum”.
Assim, conclui o relator, “se na obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, não há óbice no fato de a promitente vendedora não ter figurado no polo passivo da ação de conhecimento”. Prossegue: “Em outras palavras, tratando-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, é possível a formação de título executivo somente em face do condômino possuidor, responsável pelo pagamento das taxas, sendo válida, portanto, a penhora realizada sobre o imóvel”.
Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone (41) 3224-2709 Fax (41) 3224-1156 lfqueiroz@grupojuridico.com.br
