A qualificação do contrato Airbnb emergiu como um debate intrigante. Seria locação por temporada? Hospedagem? Ou um contrato atípico?
Algumas peculiaridades do Airbnb suscitam questionamentos dessa ordem. É comum que o imóvel seja reformado para suportar mais pessoas, e que haja uma alta rotatividade em razão das sequenciais contratações da plataforma. O uso do imóvel costuma se dar em um curto período de tempo e podem ou não ser convencionados serviços auxiliares, como internet, lavanderia, alimentação, e assim por diante. Em outro vértice, também existem situações em que o imóvel é ofertado por vários meses e que serviços adicionais não estão inclusos.
O Airbnb adentra o que se tem chamado de economia colaborativa. Novas formas negociais são criadas e ofertadas ao público no intuito de facilitar o acesso ao serviço e englobar diferentes estratos.
No final de abril, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do REsp nº 1819075/RS, entendeu que o Airbnb configura “contrato atípico de hospedagem”, e que os condomínios residenciais poderiam impedir o uso dos imóveis para esse fim.
Antes disso, havia quem acreditasse que se trataria de locação por temporada, pois não teria a remuneração o condão de conferir o caráter de hospedagem. Em outra vertente, os defensores da qualificação pela hospedagem, geralmente contrários à possibilidade de utilização da plataforma em condomínios residenciais, argumentavam que a característica emergiria da curta duração do contrato, bem como dos serviços ofertados pela plataforma, aptos a atrair o caráter comercial da atividade.
Até o ano passado, no julgamento do REsp nº 1819075/RS, o Ministro Luis Felipe Salomão, relator do aresto, havia votado pela impossibilidade de os condomínios restringirem a operação Airbnb, em atenção à possível violação do direito de propriedade. O Ministro compreendia que não se tratava de contrato de hospedagem, dado que seria essencial à hospedagem a oferta de um plexo de serviços, como limpeza, arrumação, portaria e afins. No caso específico analisado pelo STJ, havia, de maneira acessória, a concessão de serviços de lavanderia e internet.
O processo estava com vistas do Ministro Raul Araújo, que abriu a divergência. O Ministro apontou que a atividade do Airbnb desvirtuaria a finalidade residencial do condomínio. Compreendeu que se trataria de “contrato atípico de hospedagem porque também inexistente, nas peculiares circunstâncias em que se dá a prestação do serviço, qualquer estrutura ou profissionalismo suficiente, exigidos na legislação pertinente, para a caracterização da atividade como empresarial e, assim, atrair a incidência da Lei 11.771/2008, referente ao turismo e à atividade de hospedagem típica”.
Todavia, qualificar o Airbnb como contrato atípico de hospedagem é uma contradição em termos.
Contratos típicos são aqueles que possuem uma disciplina jurídica prevista pelo ordenamento. Tanto a locação quanto a hospedagem são contratos típicos. Logo, se o STJ afirma que o Airbnb é um contrato de hospedagem, é necessário também reconhecer que as normas da Lei 11.771/2008 a ele se aplicam. A decisão, portanto, deve ser entendida no sentido de que o Airbnb não se identifica totalmente à hospedagem — tanto é assim que o STJ declarou que a Lei 11.771/2008 não se ajusta ao Airbnb.
Importante frisar que a estipulação de contratos atípicos é assegurada pelo ordenamento (art. 425, Código Civil). Significa dizer que os contratantes podem livremente criar negócios, desde que não violem normas de ordem pública. Aliás, é natural que novos contratos sejam constantemente criados e aperfeiçoados, em razão da criatividade negocial e à necessidade de aprimorar as técnicas utilizadas no meio, a fim de obter maior lucro e eficiência.
A princípio, tais contratos são regulados pelas normas gerais sobre obrigações e contratos dispostas no Código Civil. Dessa forma, não há qualquer óbice ao reconhecimento de que o Airbnb configura contrato atípico, puro e simplesmente.
O cuidado é necessário em razão das diferentes consequências jurídicas a serem tomadas pelo intérprete ante à lacuna legislativa sobre o tema. Se compreendido o Airbnb como hospedagem, forçoso crer pela aplicação da legislação sobre o contrato, conforme acima mencionado. Todavia, se compreendido que o Airbnb é locação por temporada, adotam-se os dispositivos existentes na legislação do inquilinato sobre essa modalidade, fato que pode impactar a interpretação de que os condomínios poderiam proibir a atividade. Vale destacar, inclusive, que a curta duração dos contratos de locação por temporada não afasta, por si só, o argumento de que não seria possível qualificar o Airbnb dessa forma, dado que a Lei de Locações prevê apenas um prazo não superior a 90 dias, sem que haja vinculação a um mínimo temporal.
Muito embora a decisão do STJ não tenha sido proferida em caráter vinculante, abriu-se o caminho para que as convenções de condomínio possam afastar a utilização das unidades para tal fim de maneira expressa. Decisões em sentido semelhante já podem ser vistas, por exemplo, nos tribunais de São Paulo e do Paraná[1].
Não se pode deixar de considerar, contudo, que tal julgado foi prolatado em um contexto muito especifico, sendo inadequado afirmar peremptoriamente que o Airbnb está proibido nos condomínios, com exceção dos casos em que há estipulação condominial nesse sentido. Não se deve perder de vista, também, que as particularidades do caso concreto, como acima mencionado, exigem uma acurada análise a respeito do Airbnb, sendo conveniente não adotar tal premissa sem ponderada análise.
Por Marina Amari, mestre em Direito pela Universidade Federal do Paraná, advogada no escritório Assis Gonçalves, Kloss Neto e Advogados Associado
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[1] TJPR – 9ª C.Cível – 0000515-50.2019.8.16.0001 – Curitiba – Rel.: Des. Domingos José Perfetto – J. 20.05.2021; TJSP, Apelação Cível 1057128-88.2019.8.26.0100; Rel. Des.: Francisco Occhiuto Júnior; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 26ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/05/2021; Data de Registro: 04/05/2021.
