Nessa forma de empréstimo, o devedor transfere os direitos do bem ao banco como garantia, ocorrendo a devolução após o pagamento da dívida. É como se o bem (normalmente imóvel) fosse da instituição financeira e, mês a mês, o devedor recomprasse o bem em parcelas. Entretanto, por causa da crise econômica, muitas das alienações fiduciárias feitas não estão sendo pagas corretamente, o que tem forçado os bancos encaminhá-los a leilão após a consolidação da propriedade, na modalidade extrajudicial.
“Em meio a um cenário econômico conturbado, com queda significativa da bolsa de valores em virtude do cenário político, associado ao decréscimo da atividade econômica e a baixa rentabilidade das aplicações financeiras conservadoras, os investidores procuram aplicações que possibilitem ganho real”, analisa o leiloeiro público Helcio Kronberg.
De acordo com Kronberg, os bens são ofertados num primeiro momento pelo valor da avaliação. Se não houver comprador, no prazo de quinze dias será ofertado pelo valor da dívida. As vendas na Plataforma Brasileira de Leilões (PBL) chegam a 80% dos bens ofertados.
Segundo o leiloeiro, os leilões de imóveis de alienação fiduciária são tão atraentes aos compradores quanto os leilões da justiça. “As financeiras e bancos comerciais costumam fazer a venda relativamente rápida a partir do inadimplemento da terceira parcela. Já os bancos estatais e a Caixa Econômica Federal (CEF) têm processos mais morosos e acabam fazendo a alienação mais tardia. Por isso vale a pena arrematar os imóveis de leilões da CEF e dos bancos estatais pelo valor da avaliação, pois normalmente são contratos antigos e esse valor serviu a época da contratação do fiduciante para a contratação, e por isso está defasado em relação ao real valor de mercado. Já nos leilões dos bancos privados as vendas são mais recorrentes pelo valor da dívida. Diferentemente dos leilões judiciais, nos leilões amparados pela lei de alienação fiduciária (9514/97) é possível a venda por valor inferior a 50 %. Vale o valor da dívida como lance inicial no segundo leilão”, explica.
Na prática, os bancos e financeiras fazem duas tentativas de venda em leilão. De acordo com Kronberg, é vantajoso arrematar o imóvel na primeira e não na segunda data. “Após a concretização da retomada do imóvel, o credor levará o imóvel para o primeiro leilão, com lance mínimo de acordo com avaliação conforme prevista em edital. Em caso de não arrematação, o imóvel segue para uma segunda tentativa. Muitos arrematantes, na expectativa de que o valor caia, deixam de comprar no primeiro leilão, se frustram e acabam também não comprando no segundo leilão. A Caixa Econômica, por exemplo, não costuma divulgar o valor que seria para o segundo leilão. Embora a lei exija transparência no processo de venda, o leiloeiro não recebe na Caixa Econômica o valor da dívida até realizar o primeiro leilão”, explica.
LEGENDA – Compradores devem ficar atentos a alguns detalhes para aproveitar as vantagens da modalidade – Foto: Divulgação
