Uma demonstração cabal de que a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa (propter rem, em latim) foi dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao manifestar o entendimento de que, mesmo depois
de formado o título executivo da ação de cobrança, é possível substituir o nome do devedor, excluindo o devedor original e incluindo o novo adquirente.
A decisão sobreveio em julgamento de agravo de instrumento (n.0004286-17.2006.8.26.0000 ) relatado pelo desembargador Carlos Giarusso Santos, da Turma Julgadora da 27ª Câmara da Seção de Direito Privado, por votação unânime. Em seu voto, o relator esclarece que a ação de cobrança das taxas de condomínio em atraso havia sido proposta contra o proprietário X, “sendo que o título executivo judicial foi constituído em nome deste”. Em fase de execução da sentença, “verificou-se que terceiro adquiriu o imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio objeto da ação”.
O condomínio, em consequência, requereu a substituição do polo passivo da execução para que o adquirente o integrasse; porém, o pedido foi indeferido, motivando a interposição de agravo de instrumento. Segundo o desembargador Carlos Giarusso Santos, a decisão recorrida comporta revisão, pois as despesas de condomínio “oneram o titular do domínio do bem, ou seja, em virtude da sua natureza propter rem, o adquirente do imóvel torna-se sucessor do direito material e é responsável pelos débitos condominiais existentes”, conforme expressamente dispõe o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que cita na íntegra: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Em abono à sua interpretação, o magistrado paulista menciona decisão paradigmática do extinto 2º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, por sua 9ª Câmara, com relatoria do então juiz Cristiano Ferreira Leite, no mesmo sentido:
“O adquirente da unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, ainda que o processo de conhecimento tenha sido movido contra a alienante.”
Ao permitir a substituição processual, mesmo em fase de execução (atualmente seria de cumprimento de sentença), o TJSP evita que o condomínio seja obrigado a ingressar com uma nova ação contra o atual proprietário do imóvel, o que, no final das contas, representa economia processual e menor ônus para quem comprou uma unidade condominial com débitos pendentes, sendo certo que seu direito de regresso contra o alienante permanece intacto.
A ementa do aresto está assim redigida: “Agravo de instrumento – Despesas condominiais – Execução – Adquirente do imóvel – Substituição do polo passivo da execução – Admissibilidade – Art. 1.345 CC/2002 O adquirente do imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio é responsável pelo pagamento dos débitos anteriores à aquisição, de modo que admissível a substituição do polo passivo da execução como autoriza o disposto no art. 1.345 do CC/2002.
Recurso provido.”
A íntegra está disponível no Boletim de Direito Imobiliário (BDI), 1º decêndio de abril/2007, n. 10, p. 21, e no sítio do TJSP.
