Pergunta interessante nos leva a discutir mais uma vez a questão de alteração de fechadas e ainda o que pode ser incluído nos “assuntos gerais” de uma assembleia:
“No meu condomínio foi feita uma assembleia para aprovação de pintura no prédio e assuntos gerais. Foi aprovado um orçamento para pintura (o que está correto). E foi também aprovado um orçamento de mais ou menos R$ l0.000,00 para colocação de grades na frente do edifício e uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada. A pergunta é: (1) nos ‘assuntos gerais’ podem aprovar um orçamento tão alto? (2) essas obras não são consideradas como alteração da fachada? (e portanto deveriam ter 100% de aprovação?).”
Quanto à primeira pergunta, a resposta é “não”. Nas assembleias ordinárias ou extraordinárias de condomínio, todos os temas de deliberação devem estar devidamente expressos no edital de convocação para que a decisão seja válida e, principalmente, exigível dos condôminos ausentes. É o que se infere da Lei do Condomínio (art. 24, caput), ao referir-se que à assembleia geral ordinária compete aprovar as “matérias inscritas na ordem do dia”.
A praxe de constar “assuntos gerais” como pauta de assembleia não atende, em princípio, a exigência da lei, razão por que se tem entendido que em “assuntos gerais” os condôminos só podem discutir os problemas gerais do condomínio, mas não deliberar em caráter definitivo.
A irregularidade não é insanável. Basta que outra assembleia, devidamente convocada e com a ordem do dia expressa e específica, ratifique a decisão para que o problema esteja solucionado.
Quanto à segunda pergunta, entendemos que as obras de colocação de grades na frente do edifício não constituem uma alteração da fachada, no sentido de exigir-se quórum unânime para a validade de tal decisão (Lei 4.591/64, art.10). A uma, porque não se trata de iniciativa de um só condômino, visando.
beneficiar-se com exclusividade de inovação no prédio. A duas, porque em princípio a colocação de grades só afeta o andar térreo do prédio, o qual, por ser diferente dos demais, tal como a cobertura, não forma um conjunto-padrão de equivalência uniforme, como os andares-tipo do edifício, em que uns têm de ser idênticos aos outros.
A três, porque, mesmo que a grade efetivamente constitua uma modificação da fachada original, sua colocação é necessária do ponto de vista da segurança dos moradores, o que constitui razão para afastar qualquer impedimento de ordem legal, como vem reiteradamente decidindo nossos tribunais.
Em hipóteses tais, o quórum mínimo exigível, no nosso entender, é o de 2/3 (dois terços) do total de frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção do condomínio.
Quanto à colocação de uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada, só podemos expressar nossos parabéns ao prédio, já que está se preocupando com a segurança das pessoas que entram e saem do edifício, evitando que haja acidentes e resguardando os proprietários contra possível ação de indenização. É exemplo que deve ser seguido por todos.
Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone (41) 3224-2709 – Fax (41) 3224-1156 lfqueiroz@grupojuridico.com.br
