Três questões polêmicas do dia a dia do condomínio foram apreciadas pelo legislador do Código Civil de 2002 em artigos curtos e objetivos: a conservação do terraço, os débitos pendentes na alienação e o seguro da edificação.
O primeiro dos artigos diz: “Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”
De longa data problemas com o último pavimento dos edifícios e com o terraço livre clamavam por solução. Ora o terraço é designado como área de uso exclusivo do proprietário da cobertura, ora fica “reservado” como propriedade do incorporador, ora recebe o destino natural, que é área comum de propriedade de todos. Não eram poucas as disputas judiciais visando dirimir sua forma de conservação, já que quem só usava nem sempre se sentia na obrigação de fazer os reparos necessários.
A partir de 2003, a questão ficou clara. A manutenção do terraço deve ser feita pelo proprietário da cobertura, se a ele cabe o seu uso exclusivo, respondendo por qualquer dano que venha a causar a seus vizinhos das unidades inferiores.
Não se deve confundir, porém, terraço com telhado. Terraço constitui área aberta de utilização adequada; situa-se a céu aberto, sem teto ou outro tipo de cobertura, o que torna imperativo isolamento de seu piso contra intempéries.
Em certos casos, o terraço se confunde com o telhado, que é mera proteção feita de argila ou outro material, sem aproveitamento pessoal de seu espaço (salvo a eventual colocação de antenas etc.). Se houver telhado e não terraço, as despesas de sua conservação sensibilizarão o bolso dos condôminos e não do proprietário do apartamento de cobertura.
O segundo artigo enfatiza: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Mais claro não poderia dizer. Mais uma vez o legislador reforça a ideia de que dívida de condomínio tem natureza especial, dita propter rem, ou seja, que é própria da coisa, seguindo-a independente de quem seja seu proprietário.
Como já ressaltado em dezenas de decisões do Superior Tribunal de Justiça, o não acolhimento dessa norma feriria de morte o condomínio como instituição, já que a impossibilidade de se penhorar o bem por dívida originada de despesas para a sua própria conservação geraria um desequilíbrio de tal monta que traria a falência ao prédio.
Qualquer que seja o modo de alienação (compra e venda, dação em pagamento, arrematação, doação etc.), se houver débitos de condomínio pendentes, o novo adquirente é obrigado a pagá-los, restando-lhe direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.
O terceiro artigo dispõe: “Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”
Neste ponto o novo Código Civil foi bem mais conciso do que a Lei do Condomínio (4.591/64, art. 13). Talvez porque o tema já seja hoje melhor disseminado na comunidade condominial.
O seguro deverá ser de “toda a edificação” e não apenas das partes comuns, de modo que, se ocorrer sinistro, parcial ou total, haja recursos suficientes para a sua reparação ou reconstrução, se assim deliberarem os proprietários. O prêmio pago à seguradora será incluído nas despesas ordinárias do condomínio, como já rezava a Lei 4.591/64 e como indica a razão.
Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone (41) 3224-2709 – Fax (41) 3224-1156 lfqueiroz@grupojuridico.com.br
