O inquilino de um imóvel pode participar da assembleia do condomínio e decidir sobre a eleição do síndico? Há várias respostas para essa pergunta, inclusive no sentido de que o locatário não pode participar da votação, conforme se pode conferir em rápida consulta à internet.
Nosso entendimento é o de que, na ausência do condômino- -locador, o locatário pode tanto participar da assembleia condominial quanto manifestar seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.
De início, diga-se que a questão específica da participação do inquilino nas assembleias não foi abordada pelo Código Civil de 2002 ao tratar da administração do condomínio (arts. 1.347 a 1.356), o que nos leva a uma conclusão: a regra em vigor é a da Lei 4.591/64, não derrogada pelo Código Civil, em razão de sua especificidade (lei geral não ab-roga norma específica). Está ela assim redigida: “Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º). Se esta disposição é válida, sua aplicação depende da existência dos pressupostos nela indicados, a saber:
a) envolvimento de despesas ordinárias,
b) existência de uma locação (de unidade do prédio) e
c) ausência do condômino- -locador
O argumento de alguns é de que o locatário não pode votar porque só pode deliberar sobre questões que “envolvam despesas ordinárias do condomínio”, como transcrito acima. Não estaria preenchido um dos requisitos da lei.
Nosso raciocínio é outro. A lei não pode ser interpretada de forma literal.
Não se pode restringir a participação do locatário às deliberações que tratem direta, exclusiva e explicitamente de despesas ordinárias. A eleição de um síndico no condomínio (ou sua destituição) tem “tudo a ver” com as despesas ordinárias.
O eleito poderá ser honesto ou não, competente ou não, econômico ou não, engenhoso ou não. A condução que der à gestão do condomínio resultará em uma maior ou menor cota de rateio, com reflexos diretos no montante de despesas ordinárias a serem pagas pelos locatários.
Num prédio com muitas locações e que esteja sendo administrado com ineficiência pelo síndico, é do interesse dos inquilinos que o síndico seja substituído para que haja menos despesas ordinárias a serem partilhadas entre todos.
Não será a ausência dos proprietários omissos que deverá fazer com que a comunidade reunida não possa decidir o destino da administração. Repetindo: a escolha de um (bom) síndico para o prédio é decisão, sim, que envolve as despesas ordinárias do condomínio e que legitima, portanto, o voto dos locatários. Os inquilinos só não podem votar em questões que envolvam despesas extraordinárias ou a propriedade comum.
Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone (41) 3224-2709 – Fax (41) 3224-1156 lfqueiroz@grupojuridico.com.br
