O bom senso indica que, se houver débito conhecido de condomínio, tais valores deverão ser pagos com o dinheiro obtido na venda judicial do bem, sempre respeitando o mínimo consuetudinário de 60%; ou então, que tais débitos sejam deduzidos do valor de avaliação.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, mais de uma vez, que “o adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação” (REsp n. 506.183, 2003/0034814-5).
De outro lado, a posição dominante da magistratura nacional inclina-se no sentido de considerar “preço vil” qualquer lanço que seja inferior a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação do imóvel.
Como fica, porém, a situação do arrematante que vai a uma praça judicial e adquire uma unidade autônoma pelo preço mínimo de 60% da avaliação e depois descobre que as dívidas pendentes representam mais de 40% do valor de mercado do bem? Sem dúvida, com base nas decisões do STJ, tal arrematante, seja ele pessoa física ou jurídica, terá que pagar o débito das taxas condominiais (e também do IPTU), sejam elas anteriores ou não à praça, tenha ou não constado tal ônus do edital publicado para conhecimento de terceiros. Como se sabe, a lei não socorre os que dormem.
De outro lado, se o arrematado for pessoa diligente, que fez sua lição de casa e descobriu que existem taxas de condomínio vencidas em montante significativo, ou se o leilão do imóvel se der em ação de cobrança de taxas condominiais, o valor da dívida deve ser considerado no cálculo do preço mínimo ou não?
Em outras palavras: se há um débito de condomínio equivalente a 25% da avaliação do imóvel, poderá o arrematante, por exemplo, comprar a unidade pagando os 25% correspondentes ao débito mais 50% da avaliação, num total de 75%, para que a arrematação não seja considerada ineficaz por “preço vil”? Infelizmente, já vimos várias decisões de primeiro grau que simplesmente desconsideraram as dívidas incidentes sobre o imóvel, determinando que o valor puro do lanço vencedor seja de no mínimo 60% do valor indicado pelo avaliador, mesmo que no final o adquirente seja obrigado a pagar mais do que o valor de mercado pelo bem leiloado.
O bom senso indica que, se houver débito conhecido de condomínio (ou outros que oneram o bem, como IPTU, laudêmio), tais valores deverão ser pagos com o dinheiro obtido na venda judicial do bem, sempre respeitando o mínimo consuetudinário de 60%; ou então, que tais débitos sejam deduzidos do valor de avaliação, hipótese em que o preço mínimo do lanço (60%) teria por base o valor efetivo do imóvel (avaliação menos dívidas próprias do bem).
Por exemplo: se um imóvel for avaliado em R$ 120 mil, mas tem R$ 40 mil de dívidas condominiais, seu valor efetivo, ou de avaliação líquida, seria de R$ 80 mil, sobre o qual os interessados poderiam lançar, em primeira ou segunda praça, pelo mínimo de 60% (R$ 48mil).
Com isso, atende-se simultaneamente à norma insculpida em vários arestos do STJ, acima transcrita, e a proteção construída pelos juízes do Brasil de que nenhum bem deve ser alienado por preço vil. Ficariam preservados os interesses do condomínio (credor), do condômino (devedor) e do arrematante (adquirente).
