Garagem pertencente a condômino não pode ser penhorada, ainda que tenha matrícula própria, salvo se for alienada a outro condômino ou, excepcionalmente, a terceiro interessado se essa possibilidade constar da convenção do condomínio e a ela não se opuser a assembleia geral.
Garagem pertencente a condômino não pode ser penhorada, ainda que tenha matrícula própria, salvo se for feita a ressalva de que só poderá ser alienada a outro condômino ou, excepcionalmente, a terceiro interessado, se essa possibilidade constar da convenção do condomínio e a ela não se opuser a assembleia geral (Cód. Civil, art. 1.339, § 2°).
Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em apelação com revisão (n. 0045542-76.2002.8.26.0000), relatada pelo desembargador Vanderci Álvares, da Turma Julgadora da 1ª Câmara. A ementado acórdão (que contém pequeno erro de datilografia ao mencionar o artigo 1.336 do Código Civil, ao invés do 1.339), está assim redigida: “Não pode haver constrição de garagens, pertencentes ao condômino, ainda que sejam objeto de matrícula separada, sem a ressalva constante do § 2° do artigo 1.336 [sic] do Código Civil/2002, (…) o condômino só pode vender essa ‘parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral’.”
A sentença de primeiro grau extinguira os embargos de terceiro apostos pelo condomínio sob a alegação de que as garagens eram a garantia da quitação do débito para com o prédio. O magistrado não acatou o argumento porque as garagens constituem unidades independentes, com matrícula própria e que respondem separadamente pela dívida originária das cotas condominiais.
Do corpo do aresto, colhe-se substancial fundamentação a propósito da natureza das despesas condominiais, como esta afirmação: “os encargos condominiais constituem-se em espécie pelicular de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de sequela. “E adiante: “Cuidando-se de obrigação ‘propter rem’, o bem gerador do débito e seu proprietário respondem pelos encargos condominiais, o que se constata pelo registro imobiliário pertinente.”
Outra questão abordada pelo relator foi a possibilidade de outro condômino– não devedor – ingressar com embargos de terceiro para preservar o direito de todos contra a alienação da garagem a pessoa não pertencente ao quadro de condôminos. Diz o relator: “O condomínio pode, sim, fundado no artigo 1.046, inciso III, do CPC (…), ingressar com embargos de terceiro para impedir praceamento da unidade condominial ou, como no caso, da garagem situada no prédio condominial, até mesmo para permitir ao magistrado atendimento à norma expressa no § 2° do artigo 1.339 do novo Código Civil”, já citado, para ressalvar o seu direito de “preferência em razão do ônus real, em execução simples promovida por qualquer credor”.
O desembargador paulista sustenta que não se pode negar a possibilidade de execução por credor quirografário contra condômino-devedor e até mesmo penhora de sua unidade autônoma; “contudo, se houver dívida resultante de despesas condominiais, em razão dessa obrigação ‘propter rem’ e do direito de sequela, há preferência a favor do Condomínio”.
Em suma, a penhora sobre garagens só pode ocorrer com a ressalva constante do § 2° do art. 1.339 do Código Civil de 2002. Embargos parcialmente procedentes. A íntegra do acórdão encontra-se disponível no BDI – Boletim de Direito Imobiliário, janeiro de 2007, 3° decêndio, e no sítio do TJSP.
