O proprietário que aluga imóvel a locatário que venha a manter comportamento antissocial sujeita-se à multa prevista no regimento interno do condomínio e legislação civil, mas não pode ser obrigado a tomar providências para dar uma reprimenda no inquilino.
É esta a lição que se extrai de acórdão prolatado pela 3ª Turma de Recursos Cíveis do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (n. 105809), em ação de repetição de indébito na qual o autor pretendia receber de volta o valor pago ao condomínio pelas multas impostas a ele, condômino-locador, em razão de danos causados e do comportamento nocivo de inquilino.
Conforme relato do desembargador Eugêncio Facchini Neto, o locador fora multado em decorrência de grave e reiterado comportamento antissocial do filho do inquilino, que é dependente químico. Além de contestar a ação, o condomínio apresentou pedido contraposto, para que o locador “tome providências no sentido de fazer cessar tais atos e, se for o caso, rescindir o contrato de locação”.
Ao manifestar seu voto, o relator julgou “cabível a imposição de multa prevista no regimento condominial, bem como na legislação civil – art. 1.337 do Código Civil – em razão de comportamento nocivo e antissocial de morador de unidade condominial, seja ele condômino, inquilino ou usuário a outro título”.
Justifica seu entendimento pelas seguintes razões: “Ainda que a drogadição [sic] (que está na raiz dos problemas causados por tal morador possa ser considerada uma doença e ainda que se possa ter empatia em relação a famílias que tenham, em seu seio, filhos drogados, o fato é que há limites de tolerância que se pode exigir dos demais condôminos, diante da reiteração dos atos antissociais e altamente perturbadores do referido morador. A resposta jurídica para tal situação é a possibilidade de imposição de multas, dentro dos limites previstos no art. 1.337 do C.C., que não foram ultrapassados.”
Quanto à segunda questão analisada pelo acórdão, o argumento do relator foi outro: “Descabido, porém, o pedido contraposto para que o condômino aja em relação ao inquilino, fazendo-o cessar o comportamento antissocial, sob pena de vir a ser notificado para resolver o contrato de locação no prazo de 60 dias. Isso porque a alternativa que se oferece ao condômino é a imposição de multas, potencialmente eleváveis até o décuplo do valor das despesas condominiais, nos termos do art. 1.337, parágrafo único, do C.C.”
Como bônus, o relator mostrou o caminho das pedras: “Tal multa pode ser imposta tanto ao condômino, quanto diretamente ao possuidor (termo que abrange também o inquilino), como prevê o referido dispositivo legal. Isto porque o inquilino de apartamento está subordinado a duas relações jurídicas distintas – a de locação, e a condominial. Deve observar não só as normas legais e contratuais que regem seu contrato de locação, como igualmente deve obediência às normas legais e regimentais que disciplinam a vida em condomínio edilício.”
Em suma, o condomínio não só pode como deve aplicar multas no caso de algum morador (qualquer morador, drogado ou não) apresentar reiterado comportamento antissocial, aumentando tais multas até o limite de dez vezes o valor da taxa condominial, mas não pode constranger o locador a obrigar seu inquilino a mudar de comportamento ou estilo de vida.
