São vários os fatores que levam à paralisação de obras, no âmbito privado. A advogada do escritório Santos Silveiro, Lourdes Helena Rocha dos Santos, conta que os mais comuns são os casos de falência das empresas construtoras e incorporadoras e os embargos por órgãos públicos ou pelo poder judiciário.
Tratando-se da falência do incorporador, que resulta na frustração da compra e em ônus para quem adquiriu o imóvel na planta e não recebeu o bem, uma solução para evitar as disputas judiciais é a retomada das obras pelos compradores, com a conclusão do empreendimento e a transferência da propriedade destes imóveis para seus adquirentes. “A prática tem demonstrado que, na maioria dos casos de abandono da obra por falta de recursos financeiros, especialmente naquelas em que grande parte das unidades foi vendida, a solução passa por um processo de intensa negociação envolvendo os compradores, a construtora, os órgãos públicos e os credores”, explica Lourdes.
De acordo com previsão expressa da Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias, é opção dos condôminos prosseguir as obras da edificação inacabada, desde que a maioria assim decida em assembleia especificamente convocada para tal finalidade. “Também é importante realizar uma vistoria técnica para atestar as condições da obra e definir o percentual executado, delimitando as responsabilidades de quem assumirá os trabalhos e do antigo construtor. Além disso, deve-se fazer uma avaliação prévia dos custos para terminar a obra em comparação com o valor das unidades quando concluídas e verificar se há viabilidade econômica. Caso contrário, a alternativa não será outra do que tentar obter do incorporador a restituição dos valores pagos”, recomenda Lourdes.
A advogada do escritório Santos Silveiro revela que o processo de retomada das obras é facilitado para os empreendimentos em regime de patrimônio de afetação. “Esta modalidade assegura que os ativos do empreendimento paralisado serão destinados exclusivamente à satisfação das necessidades daquela edificação e de seus envolvidos, assim entendido os adquirentes e os demais credores da obra, sem o concurso de outros credores em geral”, explica.
Lourdes acredita que, consideradas tais variantes, a iniciativa de concluir obras paralisadas também pode trazer vantagens competitivas às empresas da construção civil. “Numa época em que os bons terrenos estão cada vez mais disputados pelas incorporadoras, e as aprovações e licenças dos órgãos competentes tendem a ser lentas e dispendiosas, assumir a continuidade de uma obra pode representar uma boa oportunidade de negócio”, avalia.
Comissão de representantes
Nos casos em que a obra é paralisada pelo incorporador, por mais de 30 dias e sem justa causa comprovada, a Lei 4.591/1964 confere permissão aos condôminos para que, uma vez desatendida a notificação competente, destituam a incorporadora. Este mecanismo é o primeiro passo para a retomada do empreendimento.
Além disso, é necessário que 1/3 dos compradores, ou 1/6 dos titulares de frações ideais no caso de instituição do patrimônio de afetação, convoquem uma assembleia geral e, por maioria, deliberem sobre a continuidade das obras. “Isto não impede que os prejudicados busquem reparação civil ou penal, se couber, no âmbito judicial”, destaca a advogada do escritório Santos Silveiro, Lourdes Helena Rocha dos Santos.
Esta comissão deve ser formada, no mínimo, por três membros escolhidos pelos adquirentes, que terão o poder de representar os compradores perante o construtor ou incorporador e a terceiros, bem como serão responsáveis por fiscalizar o andamento das obras, obedecendo aos projetos e às especificações técnicas, e proceder à cobrança das cotas de condomínio em atraso.
“Tratando-se de incorporação sobre o regime de afetação, as atribuições da comissão são ainda maiores, tendo esta os poderes de firmar o contrato definitivo com os compradores dos demais imóveis do condomínio, condição a que estava obrigado o incorporador destituído”, afirma Lourdes. É necessário que a constituição da Comissão de Representantes seja inscrita na ata da assembleia no Registro de Títulos e Documentos para que possa exercer as suas funções.
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Incentivo para quitar dívida de IPTU
As obras paralisadas têm como característica o acúmulo de dívidas do Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU) o que, por vezes, é um entrave para a retomada dos empreendimentos. Para facilitar este processo para os compradores interessados em concluir a construção, a prefeitura de Porto Alegre (RS), através da iniciativa da Câmara dos Vereadores e do escritório Santos Silveiro, sancionou em dezembro do ano passado uma lei que concede benefício de alíquota predial, a partir da aprovação do projeto arquitetônico, para o terreno cuja edificação não tenha sido concluída em virtude da falência do empreendedor ou de sua destituição por abandono de obra. Nestes casos, a alíquota aplicada é de 1,1%, em vez de 6%. “Por se tratar de imposto de competência municipal, os incentivos para a retomada das obras dependem da legislação local”, ressalta a advogada do escritório Santos Silveiro, Lourdes Helena Rocha dos Santos.
