O direito de preferência do locatário, na hipótese de venda do imóvel, não é absoluto, pelo menos não ao ponto de obrigar o proprietário a transferir a propriedade ao inquilino, se este manifesta sua intenção de adquirir o bem. O proprietário pode desistir de vender o imóvel ao locatário a qualquer tempo, sujeitando-se tão somente a eventual indenização.
A questão foi objeto de recurso especial (n. 1.193.992-MG) relatado pela ministra Nancy Andrighi, integrante da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.
A tripartida ementa do acórdão está assim redigida: “1. A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no art. 29 da Lei 8.245/91: (II) o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro, hipótese em que incide a regra do art. 33 da Lei 8.245/91 – que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida. 2. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do art. 29 da Lei 8.245/91. 3. A discussão acerca da má-fé do locador – que desistiu de celebrar o negócio – não inviabiliza a tutela do direito buscado pelo locador por meio da ação de despejo, porque a Lei 8.245/91 não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel, cabendo-lhe somente o ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador.”
Como narra a ministra relatora, o recurso especial ocorreu em ação de despejo por denúncia vazia, em que se inseriu discussão de “questões relativas à conduta do locador que – após o inquilino ter aceitado a proposta de alienação do imóvel locado – desiste de realizar a venda, resilindo unilateralmente o contrato”.
No caso, lembra a ministra Nancy Andrighi, “não houve a efetiva venda do imóvel a terceiros pelo locador, mas apenas a denúncia da locação por prazo indeterminado, após o locatário aceitar a proposta de venda do imóvel”. A posterior desistência do negócio pelo locador “acarreta, a esse, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes”.
Mas, pondera a ministra, “a lei optou, portanto, em não conferir ao locatário (…) a possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda” (Lei 8.245/91, art. 29), e, além disso, “o locador – nas locações não residenciais por prazo indeterminado – possui o direito potestativo de denunciar a locação e resilir unilateralmente o contrato, sem necessidade de justificativa, desde que notifique previamente o locatário” (idem, art. 57).
Nesse sentido, enfatiza, “é irrelevante para a defesa do réu da ação de despejo, a questão do arrependimento do locador em realizar o negócio”, questão que só será levada em conta quando se discutir a respeito do pagamento ou não de indenização pelos danos causados, em outra ação judicial.
A decisão foi unânime, porque os ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com a relatora.
