O conselho consultivo de um condomínio pode contratar auditoria para fiscalizar as contas da administradora? Ou só o síndico é que pode tomar esta iniciativa? E, antes de agir, é preciso solicitar autorização prévia da assembleia dos condôminos?
Estas e outras perguntas do mesmo teor foram debatidas em encontro da Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami), em Curitiba, por conta de fato ocorrido em edifício da cidade, no qual a providência do conselho consultivo resultou em parecer desfavorável, sob o argumento de que somente o síndico é que pode contratar empresa para fiscalizar as contas apresentadas pela administradora do condomínio, porque é ele o responsável pela lisura do balancete a ser apresentado aos comunheiros.
Tal justificativa não foi aceita pela maioria, sob outro argumento, o de que tanto o síndico, como o conselho consultivo, como o conselho fiscal têm, concomitantemente, responsabilidade por vigiar a boa administração do prédio, e se houver indícios de desvio de receita ou de má administração, medidas adequadas deverão ser tomadas para evitar ou solucionar o problema. A desconfiança poderá recair sobre a administradora ou sobre o síndico ou sobre ambos, já que são as pessoas (jurídica e física) que detêm poder de gestão dos recursos do condomínio. Se não pudesse agir, o conselho se mostraria inútil.
Quanto à necessidade de solicitação de autorização prévia da assembleia dos condôminos, as opiniões também não foram unânimes. Em princípio, entendeu-se que não é necessária a deliberação antecipada da assembleia, pois se o síndico ou o conselho têm a obrigação de administrar e de auxiliar na administração do condomínio, a contratação de empresa especializada nesse mister estaria amparada pelo manto das atribuições legais (ou convencionais) existentes. Porém, tratando-se de dispêndio que exceda o da normalidade da gestão, a consulta à assembleia seria necessária.
A questão não se encontra regulamentada no Código Civil nem na Lei do Condomínio e em raras convenções condominiais encontra-se alguma previsão quanto ao exame das contas por empresa de auditoria. O que tem prevalecido, sempre, é a disposição e a decisão dos condôminos em recuperar os prejuízos que já ocorreram, por falta, exatamente, de uma melhor verificação preventiva dos gastos efetuados.
De nossa parte, nos manifestamos favoravelmente ao conselho consultivo, pois, como guardião da gestão do síndico, tem por obrigação não apenas referendar os balancetes apresentados por ele ou pela administradora, mas questionar seu conteúdo, conferir as contas, avaliar o custo das despesas efetuadas e assim por diante. Diante de problemas surgidos ou que possam vir à tona, o conselho deve se antecipar, tomando as providências que julgar apropriadas para salvaguardar o interesse próprio e dos demais condôminos.
Fazemos a ressalva, entretanto, de que o conselho consultivo, ou fiscal, não deve agir sozinho. Mesmo que possa, em tese, chamar por auxílio de auditoria, diante dos custos de tal empreitada, deve o conselho, sim, obter o respaldo dos proprietários, seja através de assembleia formal ou ao menos de reunião extraordinária (e informal) dos seus pares no prédio. Mas cada caso é um caso, o que nos impede de criar uma regra genérica no sentido de dizer que seja a melhor orientação.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB
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