Tramita na Câmara dos Deputados projeto do deputado Bernardo Santana de Vasconcellos (PR-MG) que pretende elevar os condomínios à categoria de pessoas jurídicas de direito privado.
O momento é propício para se questionar se tal proposta será benéfica para os condomínios brasileiros e se deveria ser implementada. A questão é que, como quase sempre, há vantagens e desvantagens na obtenção ou não do status de PJ. Difícil é dizer, com certeza, que será bom para os condomínios.
O que se alega, desde sempre, em favor da concessão de personalidade para o condomínio é que poderá exercer atos próprios de entidade com autonomia total, a exemplo das pessoas naturais e das ficções jurídicas, como a aquisição de propriedade (o exemplo mais citado é o do terreno ao lado que poderia ser comprado para ampliar a área de estacionamento ou lazer do edifício), mas esquecem-se de que, como se diz amiúde nos cursos de direito, “quem pode o mais, pode o menos”.
Com personalidade própria, autonomia, poderá praticar atos comerciais próprios e impróprios, poderá aplicar na bolsa, poderá adquirir van ou ônibus para o transporte de passageiros, poderá abrir cursos preparatórios, poderá instituir legados e fundações, poderá empreender, investir, alienar, assumir, contratar e cometer inumeráveis atos de assunção de dívida quantos existentes ou imagináveis, sempre com a responsabilidade solidária e ilimitada dos titulares das unidades condominiais, os quais, sendo a favor ou contra, arcarão com os reflexos dos bons e maus passos encetados pelo representante legal da coletividade.
Ressalve-se que o Projeto de Lei 80/11 não torna obrigatória nem automática a conversão do condomínio em pessoa jurídica. É faculdade que ocorrerá “desde que registrados os seus atos constitutivos no Registro Civil das Pessoas Jurídicas e atendidos os requisitos dos arts. 46 e 54 do Código Civil, 120 e 121 da Lei n. 6.015/1973” (art. 1º do projeto), com a ressalva de que “a opção de que trata este artigo somente poderá ser exercida por, no mínimo, dois terços dos proprietários” (idem, §2º).
O projeto de lei deixa explícito o que, pela teoria do direito, é corolário básico dos atos jurídicos em geral: “Art. 5º Os condôminos são solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas pelo condomínio.” Atualmente, mesmo sem ostentar o galardão de pessoa jurídica, os condôminos são consortes entre si, e já respondem pelas obrigações assumidas pelo condomínio. Porém, o leque de obrigações é limitado em função da natureza do condomínio, das restrições impostas ao síndico e da natural desconfiança que terceiros demonstram em relação a prestar serviços ou contratar com condomínios edilícios.
A principal justificativa do projeto (inspirado, segundo o deputado, na legislação do Chile e da França), “estaria calcada na entendida necessidade de assentar ou pacificar a representação do condomínio para afastar indefinições em torno de quem deveria figurar como autor, por exemplo, na cobrança de cotas condominiais (se o condomínio representado pelo síndico ou o próprio síndico)”.
Tal situação, rebate o advogado Carlos Tavarnaro, da Apami (Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário), “não costuma ocorrer, dada a clareza do inciso IX do art. 12 do Código de Processo Civil, que, de modo didático, esclarece que ‘o condomínio será representado em juízo, ativa e passivamente pelo administrador ou pelo síndico’”.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB
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