A convenção condominial não depende de registro para que se torne obrigatória aos condôminos.
O condômino tem obrigação inafastável de contribuir com o rateio das despesas comuns independentemente do registro da convenção condominial.
Nesse sentido decidiu a Décima Câmara Cível do extinto Tribunal de Alçada do Paraná, em acórdão relatado pelo juiz Guido Döbeli (Apelação Cível n. 0218149-1), cujo teor mereceria ser transcrito na íntegra, pela força de seus argumentos, mas que divulgamos em parte por escassez de espaço.
Explica o relator que a cobrança das taxas em atraso remonta ao mês de setembro de 1997 “e a condição de condômino do devedor foi otimizada a partir da aquisição da unidade n. 82, em julho de 1988”.
Argumenta: “Só esse particular vértice assume singular importância para o deslinde da questão, vez que, instalada a reprovável mora (repete-se, desde setembro de 1997) – anormal situação que indubitavelmente traz sérios prejuízos aos demais comunheiros -, não se revela plausível que o condômino que há mais de dez anos integrava (e integra até hoje) aquele universo como coproprietário, compareça em juízo para arguir ausência de convenção válida para autorizar a cobrança das cotas pelo condomínio ou mesmo, impossibilidade de compreensão do alcance dos valores cobrados.”
Prossegue: “Com efeito, maquiar-se de verdadeiro alienígena com relação a seu próprio patrimônio derivado da propriedade mantida em sistema condominial, revela, no mínimo, completa ausência de boa-fé no plano objetivo da realidade fática envolvida.”
Mais adiante, fulmina: “O que não se pode conceber é o levantar de verdadeira cortina de fumaça neste procedimento que exclusivamente é maneado em razão de uma reprovável inadimplência com aquela que é a principal, inafugentável e natural obrigação decorrente da vida comunitária. Assim, não se revela apropriado que após ter regular e habitualmente o condômino (sem qualquer oposição ou insurgência), usufruído da engrenagem que lhe é disponibilizada, somente no momento em que é instado a pagar o que deve, comece a questionar o que não foi questionado na oportunidade do desfrute.”
Depois de demonstrar que a minuta da convenção de condomínio depositada pelo incorporador por ocasião da construção do edifício (Lei 4.591/64, art. 32, j) atende plenamente “o reclamo processual”, o juiz Guido Döbeli cita a Súmula 260 do STJ e iterativa jurisprudência pátria no sentido de que “a falta do registro da convenção condominial não a torna ineficaz entre os aderentes ou comunheiros, pois, o registro serve apenas para emprestar eficácia da convenção em relação a terceiros”, concluindo:
“Ainda nesta seara, oportuno se faz anotar que mesmo aquele condomínio despido de formal constituição, detém legitimidade para defender os direitos e interesses da comunidade, vez que, o apego ao formalismo não pode empanar uma situação que de fato está estabelecida e gera obrigações para todos aqueles que desfrutam desta situação comunitária. Entender diferente disso, seria obliquamente prestigiar um enriquecimento ilícito que a moral condena e o direito deve reprimir.”
Acompanharam o voto do relator, negando provimento unânime à apelação, os juízes João Kopytowski e Carlos Mansur Árida. O acórdão foi publicado no Diário da Justiça do Paraná em 12.09.03, estando disponível no sítio eletrônico do TJPR.
Convém salientar que o Código Civil de 2002 acolheu este entendimento ao determinar, no art. 1.333, que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção” (grifo nosso). Se ainda restava alguma dúvida sobre o assunto, o Código Civil a dirimiu por completo.
