Em princípio, o rateio deverá ser feito com base na proporção de suas frações ideais, a não ser que a convenção disponha de modo diverso. Síndica de condomínio na cidade de Belo Horizonte (MG), após ler matéria no Jornal do Síndico, solicita esclarecimento sobre o modo de calcular a taxa de condomínio de uma cobertura com 347,10 m² e fração ideal de 0,2002 e de outra cobertura cuja área é de 353,94 m² com fração ideal de 0,02041 (com duas garagens privativas), sendo o total das áreas 863,9 m² e a fração ideal de 0,03445.
Como não há relação aparente entre as duas coberturas, porque a soma de suas áreas (347,10 m² mais 353,94 m²) é de 701,04 m² e não de 863,9 m², nem qualquer correspondência entre a soma das frações ideais (0,2002 mais 0,02041 é igual a 0,2349 e não a 0,03445), entendemos tratar-se de duas coberturas distintas, localizadas em prédios diferentes. O método de cálculo, porém, é o mesmo.
Em princípio, o rateio deverá ser feito com base “na proporção de suas frações ideais” (“salvo disposição em contrário na Convenção”, Código Civil, art. 1.336, I), ou seja, utilizando-se simples regra de três para calcular a o montante das despesas de condomínio a serem atribuídas a cada unidade.
No primeiro exemplo, se a cobertura tem 347,10 m² e uma fração ideal de 0,2002, isto significa que o apartamento tem 20,02% de toda a área do edifício (0,2002 lê-se dois décimos e dois décimos de milésimo). Logo, o prédio deverá ter uma área total de 1.733,76 m². Se, por hipótese, as despesas mensais forem de R$ 4.000,00 à cobertura corresponderá um rateio de R$ 2,30 por m² (R$ 4.000,00 divididos por l.733,76) ou seja, R$ 800,80 (2,30 vezes 347,10), que equivale a exatos 20,02% do montante geral (R$ 4.000,00 vezes 20,02%).
Na segunda hipótese, se a cobertura tem 353,94 m² e a fração ideal é de 0,02041, o imóvel representa apenas 2,041% da área total do prédio (0,02041 significa dois centésimos e quarenta e um décimos de milésimo). Logo o proprietário deverá arcar com 2,041% das despesas condominiais. Se forem R$ 18.000,00 no mês, sua participação no rateio será de R$ 367,38 (R$ 18.000,00 vezes 2,031%).
Deve-se alertar a síndica e demais interessados que nem sempre a metragem de cada unidade corresponde exatamente à fração ideal do prédio, esta representada pela unidade (1) ou por percentual. Incorporadores houve e há que outorgaram a determinados imóveis uma fração maior ou menor do que sua área, em função de seu valor ou de sua localização no prédio (frente ou fundos, por exemplo).
Sendo a cobertura uma área considerada nobre do edifício, nada impede que a construtora, no processo de incorporação, atribua uma fração desproporcional a seu tamanho, mas proporcional ao valor da unidade imobiliária, se esta for vendida por preço de metro quadrado mais elevado que os demais apartamentos.
Talvez não seja o critério mais justo, mas é permitido por lei, pois o Código Civil estabeleceu uma regra geral (“Art. 1.331. (…) § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”).
De qualquer modo, vale a regra de que as despesas de condomínio são rateadas “na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (art. 1.336, I). Nada que uma simples calculadora não resolva.
