Neste cenário, construtoras e incorporadoras preparam-se para a entrega dos apartamentos e também das áreas comuns do empreendimento. De acordo com o advogado Márcio Rachkorsky, é necessária uma sinergia entre o síndico, a administradora, os prestadores de serviço de condomínio, aliado a uma boa assessoria jurídica, desde a assembleia de instalação do condomínio.
Além do Habite-se e das matrículas individuais no Registro de Imóveis, antes desta assembleia é preciso realizar a vistoria de entrega das unidades autônomas e enviar um edital de convocação claro, sucinto e o objetivo, com até oito dias de antecedência, a todos os interessados. “A assembleia de instalação deve debater a eleição de corpo diretivo, a indicação e apresentação da administradora e a previsão orçamentária”, recomenda Rachkorsky.
A orientação é que a assembleia de instalação seja presidida pela construtora e incorporadora e que a administradora assuma a função de secretariado, numa reunião com duração máxima de uma hora e meia a duas horas. “De acordo com a legislação, a instalação do condomínio deve ser formalizada e não votada. Com a documentação imobiliária em ordem, a primeira reunião cumpre este objetivo”, explica o advogado.
Antes da eleição de síndico, é importante que se explique a função aos moradores, bem como do subsíndico e dos conselheiros. Uma tendência é a capacitação para a atribuição, o chamado síndico profissional. “O síndico responde solidariamente com o condomínio no âmbito judicial. Além disso, é ele quem coordena a rotina diária do condomínio, como limpeza, segurança, portaria, questão financeira e contábil. Um condomínio bem instalado gera, inclusive, a valorização do imóvel numa futura negociação”, alerta Rachkorsky.
Outro item de extrema importância é a indicação da administradora, decisão que deve ser baseada em critérios técnicos, entre eles experiência, conhecimento e estrutura adequada. Rachkorsky defende que a empresa deve passar por um teste, pelo período de seis meses, sob a vistoria do corpo diretivo do condomínio. “Se ela não cumprir sua função, uma nova empresa deve ser escolhida”, afirma. Na previsão orçamentária, devem ser apresentados os custos necessários para o funcionamento do condomínio.
Área comum
Não existe obrigação legal para a construtora ou incorporadora entregar formalmente a área comum. “Com o Habite-se, a vistoria do Corpo de Bombeiros e a assembleia de instalação do condomínio, subtende-se que esta área está entregue. O prazo legal de garantia independe da área comum, mesmo mediante assinatura de termo de recebimento pelo síndico, pois, o documento tem valor relativo”, comenta Rachkorsky. De acordo com o advogado, o entendimento quase pacífico da jurisprudência é que o prazo da garantia legal começa a ser contado a partir da assembleia de instalação do condomínio.
Um modelo indicado para a assembleia de instalação do condomínio é determinar uma régua de compromissos, de modo que a entrega das chaves só aconteça quando todas as etapas estiverem cumpridas, entre elas, o recebimento da área comum, ainda que haja ressalvas. Além disso, recomenda-se a contratação de um perito externo para uma vistoria mais adequada dos itens de lazer.
