Artigo do advogado José do Carmo Badaró, publicado em dezembro de 2010, sob o título “A situação do comprador de imóvel na planta em face da quebra do incorporador”, defende com bons argumentos a tese de que quem adquire à vista imóvel em construção deverá contribuir em igualdade de condições para a conclusão da obra abandonada por incorporador que veio a falir.
Não vamos aqui repetir os argumentos, nem oferecer outros em contrário, mas apenas mostrar que a solução encontrada por inúmeras decisões judiciais (obrigar à divisão do custo de recomposição do prédio entre todos os compradores, por tratar-se de “dívida comum”, de natureza condominial) não é a mais adequada ou a mais “justa”, sob todos os aspectos.
Imaginemos um empreendimento com 100 unidades residenciais, vendido pelo preço de R$ 300 mil cada apartamento, e que a construtora tenha falido quando atingiu 40% da obra. Imaginemos, ainda, que 10 compradores tenham adquirido o imóvel à vista, que outros 30 tenham pago 60% das prestações, outros 40 tenham pago 30% e 20 adquirentes tenham dado apenas o sinal de negócio de 10% do preço de lançamento.
Suponha-se, ainda que para terminar a construção falte desembolsar R$ 240 mil por unidade. Segundo a tese defendida, cada um dos adquirentes, independente de quanto tenha pago ao incorporador, deverá arcar com R$ 240 mil para terminar a obra. Nessa hipótese, o preço final de compra das unidades seria o seguinte: para os 10 que pagaram à vista, R$ 540 mil (300 mais 240); para os 30 que integralizaram 60% do preço, R$ 420 mil (180 mais 240); para os 40 que pagaram 30%, R$ 330 mil (90 mais 240) e para 20 que só deram o sinal de 10% do preço, R$ 270 mil (30 mais 240).
Não é preciso saber matemática nem fazer grandes cálculos para ver que o resultado prático da aceitação de tal tese foge a qualquer senso de equidade, proporcionalidade e coisas do gênero. Por que uns haveriam de pagar R$ 540 mil, outros R$ 420 mil ou R$ 330 mil e os últimos R$ 270 mil pelo mesmo tipo de imóvel? Só por que os primeiros quitaram à vista, os segundos anteciparam a quitação do débito e os últimos pagaram o mínimo necessário? Tampouco é aceitável a tese de que quem comprou à vista estaria isento da contribuir para a conclusão do edifício, como querem outros.
A melhor solução, a nosso ver, é distribuir de forma proporcional o custo para finalizar o prédio, levando-se em consideração o quanto falta para construir (na hipótese, 60% das obras) e o quantum pago por cada um dos adquirentes. Há muitas maneiras de fazer o cálculo. Por exemplo, pode-se estimar o custo total da obra, no início de sua retomada, somar ao total os montantes pagos individualmente, dividir o novo total pelo número de adquirentes (para saber qual o custo final de cada unidade) e então deduzir de cada uma o valor já quitado. O saldo a pagar será proporcional ao empenho de cada um.
Há outros modos de resolver o problema, sem que uns se aproveitem da situação. Mas o espaço acabou. Sugerimos chamar um matemático com bom senso.
