Ainda de modo corriqueiro, para bem exemplificar essa introdução, relato recente trabalho realizado em nossos escritórios.
Uma família recebeu como herança uma chácara, no passado utilizada para lazer, nas imediações do Ecoville, em Curitiba. A região, outrora bucólica, abriga hoje um grande número de edifícios e arranha céus que do alto, ainda vislumbram as instalações típicas dos sítios de final de semana.
Pois bem, quanto vale a propriedade? O que é possível edificar naquela área? O bosque existente deve ser preservado? Qual a altura máxima dos edifícios? É possível que a construção seja comercial? É possível aumentar a área construída mediante aquisição de solo criado?
No andamento desse trabalho, considerando tratar-se de projeto complexo de grande valor, a família deliberou pela contratação de projeto arquitetônico e a obtenção do respectivo alvará de construção, para só então negociar a área.
Era possível que tivessem feito a opção por um estudo “macro”, como chamamos aqui no escritório, que não desceria a detalhes necessários para aprovação na prefeitura. No projeto macro, nos limitamos a descrever as características do projeto futuramente implementado, as áreas são estimadas, com avaliação de perspectivas de custos mediante simulações. As diretrizes no estudo macro, são aquelas objetivamente descritas na guia amarela fornecida pela Prefeitura Municipal, que baliza, registre-se, de forma absolutamente genérica, o que é possível edificar em determinado terreno.
Lendo com atenção essas guias amarelas supra referidas, verifica-se que, em letras pequenas, são descritas uma série de possibilidades, ou restrições, existentes no terreno, que só serão solucionadas mediante a avaliação do caso específico pela prefeitura.
Sendo assim, como é possível negociar com responsabilidade um bem de família, sem consultar as características da guia em sua plenitude?
Primeiramente registre-se que a Prefeitura de Curitiba e os Institutos de planejamento da cidade, Conselhos, são compostos por servidores, em regra concursados, extremamente técnicos, de modo que as autorizações obtidas irregularmente, acabam resultando em prejuízo para os interessados, seja pela conduta ativa do Ministério Público, seja pelos cidadãos, que muitas vezes, fiscalizam eventual ilegalidade sendo levada a efeito.
Cada área terá uma lista de peculiaridades que nem sempre serão solucionadas simplesmente pela interpretação descrita na Guia Amarela do lote.
A título de exemplo, a existência de casarão antigo no alinhamento da rua me autoriza a construir sem respeitar o afastamento de cinco metros?
Para casos específicos a prefeitura só se manifestará mediante a apresentação do projeto, de modo que, autorizará, ou não, podendo ainda solicitar alterações, daquilo que se pretende edificar. Assim ocorre também com a área de bosque a ser preservada que será cercada e sem a possibilidade de caminhos internos, a compra do solo criado e os limites que podem ser adicionados à construção assim como também o número máximo de pavimentos….
O que não é mais possível nos dias de hoje é se verificar que pessoas estão negociando valioso patrimônio, muitas vezes conquistado com tanto sacrifício dos seus antepassados de modo irresponsável, às vezes, orientados por corretor bem intencionado, mas que não dispõe dos dados técnicos necessários para a efetiva conclusão do potencial do terreno.
Além disso, como se não bastasse, a imprescindibilidade do conhecimento total das possibilidades e impossibilidades do terreno que se pretende negociar, comprar ou vender, a competitividade do mercado e o alto custo da construção, é moderno alocar como prioridade nesse estudo aqui explicitado: em primeiro lugar que se tenha conhecimento completo do objeto da negociação (compra ou venda), e, em segundo lugar, dispor de uma consulta ampla de todos os parâmetros que limitam as possibilidades construtivas do terreno.
As potencialidades do terreno, curiosamente, oscilarão para mais ou para menos, juntamente com a lucratividade do negócio. Ora, quanto maior a possibilidade da área, maior a lucratividade para o construtor, e, maior o valor de venda para o proprietário, assim, é vencedor nessa luta de partes o próprio conhecimento. Sempre aquele que se alia a técnica, a informação e a busca da verdade real, obterá maior sucesso em seu intento. Não é feeling para negócio, é matemática mesmo.
Por fim, ultrapassada a fase empírica, da porteira fechada e do fio do bigode é ora de partirmos para construções sustentáveis que aproveitem as águas das chuvas, que utilizem pouca luz elétrica, na correta escolha de materiais, que se valha do sol, dos ventos, do frescor da sombra das árvores exuberantes no verão e caducas no inverno para dar passagem aos raios de sol. Mas isso é outra conversa, falávamos aqui de estudo preliminar. Por hora, o sonho possível é aquele que se alicerça na técnica e no conhecimento.
