Estas normas e regras farão parte da Convenção e do Regimento Interno do condomínio. Na Convenção se estabelecerá como é constituído o referido condomínio (tamanho dos apartamentos ou casas, indicando a área útil, numeração dos imóveis, endereço, administração, direitos fundamentais do condômino, etc..). Já no Regimento se estabelecerão as normas para o comportamento e a conduta dos moradores do prédio ou casas.
Muitas vezes o Regimento Interno faz parte da Convenção do condomínio, mas ambos têm finalidades distintas, portanto não podem ser contraditórios ou tratarem do mesmo assunto, sob pena de nulidade.
Considerando-se que a Convenção é o principal instrumento legal do condomínio, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. de Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.)
A Convenção do condomínio não é um contrato, sendo que a mesma tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Por tal razão, engloba não só aos condôminos, mas também a todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). Uma vez efetuado o registro da Convenção no Registro de Imóveis faz-se necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a Convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
É interessante ressaltar que tanto a Convenção quanto o Regimento Interno devem ser constituídos de forma clara e objetiva, englobando e descrevendo todos os itens que se fizerem pertinentes ao condomínio, citando as penalidades aos transgressores, bem como estabelecendo todos os direitos e deveres de cada um.
Em casos em que surgirem conflitos entre condôminos/visitantes e o condomínio se usará como base o que está estabelecido na Convenção e no Regimento Interno para dirimir qualquer dúvida. Portanto o que não está citado tanto em um quanto em outro tornará mais difícil não só a aplicação de sanções, como poderá tornar este ato nulo. Como punir o que não é estabelecido em lei?
Como o passar do tempo o Regimento Interno tende a se desatualizar, cabendo ao condomínio proceder ao processo de atualização do mesmo a fim de adequá-lo às novas leis vigentes, bem como a novas necessidades que se façam necessárias acrescer no decorrer do tempo.
Considerando que o Regimento normalmente estabelece as penalidades para os infratores, é interessante que os índices devam ser aplicados, por exemplo, sobre a cota condominial que estará sempre atualizada, vez que observamos em Regimentos Internos antigos índices não mais existentes, tendo o Síndico dificuldade em aplicá-los. As multas também poderão estar previstas na Convenção tendo-se o cuidado para que não haja conflito entre elas, como regula o artigo 21, da Lei No. 4.591/64.
Justamente pela complexidade e pela expressão dos itens e normas da forma mais abrangente e clara possível dentro da Convenção e do Regimento Interno, surgiram profissionais especialistas no assunto que orientarão o condomínio não só na elaboração da atualização destas normas, como também no procedimento para que se tornem válidos e o respectivo registro destes documentos no Cartório competente.
Como estão a Convenção e o Regimento Interno do seu Condomínio?
Henrique Gurgel de Castro e Silva
Administrador de Empresas – Consultor de Condomínios
Fone/Fax (41) 3022-1978 (41) 9102-7930
E-mail: hgurgelcs@hotmail.com