Vida em Condomínio

Quem paga o prejuízo?

Por Luiz Fernando de Queiroz autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Se o síndico agir com diligência, cumprindo as determinações da lei, da convenção, do regimento interno e das assembleias, nenhuma responsabilidade lhe poderá ser cobrada por acidentes ou incidentes ocorridos no condomínio.

Leitor do Boletim do Condomínio solicita esclarecimento a respeito da responsabilidade do síndico no caso de acidente no edifício. Responderia ele sozinho pelos prejuízos ocorridos? Seria responsável solidário com o condomínio, isto é, todos os condôminos? Ou apenas participaria ele do pagamento da indenização caso também fosse proprietário de unidade, além de síndico?

Se o síndico for titular de uma unidade autônoma, sem dúvida, na hipótese de o condomínio ser obrigado a ressarcir alguém dos prejuízos materiais ou morais sofridos por acidente causado no prédio, será ele incluído no rateio das despesas de indenização. Porém, sofrerá tal ônus na qualidade de condômino e

não por ter exercido função representativa no prédio.

Sendo pessoa estranha à comunidade de proprietários, o síndico, em princípio, não responde por danos causados em consequência de acidentes havidos no prédio. Não terá responsabilidade objetiva, ou seja, sua penalização dependerá sempre da existência da culpa. Só paga se se comportar com negligência, imperícia ou imprevidência na administração do prédio.

O Código Civil de 2002, em vigor, ao fixar as competências do síndico, diz que, ao agir como representante do condomínio, deverá praticar, em juízo ou fora dele, “os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (art. 1.348, inc. II). Diz, ainda, que deverá “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” (inc. IV), e “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (inc. V), além de também “realizar o seguro da edificação” inc. IX), dentre outras atribuições.

O não cumprimento das tarefas acima transcritas poderá ocasionar danos aos condôminos ou a terceiros, ensejando a propositura de ação de indenização contra o condomínio ou contra o síndico. Por exemplo, se o síndico for citado em ação trabalhista contra o prédio, mas não der conhecimento do fato à assembleia ou não contratar advogado para a defesa dos interesses comuns, responderá pelo prejuízo causado pela revelia do condomínio perante a Justiça do Trabalho.

De igual forma, se o síndico não executar obra aprovada pela assembleia, por ter sido voto vencido ou qualquer outro motivo, e sobrevier aumento considerável no preço do material a ser aplicado, sua negligência poderá ser invocada como causa para forçá-lo a pagar a diferença entre os dois orçamentos. Se contratar pessoa desqualificada para efetuar consertos na edificação (deixando de “zelar pela prestação dos serviços” de terceiros), também terá de indenizar os eventuais danos causados. Se não fizer o “seguro da edificação”, da mesma forma ficará sujeito aos azares de um incêndio.

Em benefício do síndico, diga-se que, se agir com diligência, cumprindo as determinações da lei, da convenção, do regimento interno e das assembleias, buscando sempre a melhor defesa dos interesses comuns, fazendo uma manutenção correta da estrutura física do edifício (aí incluindo as marquises, se houver), orientando os funcionários para que não cometam atos falhos ou repreensíveis, se for um supersíndico, em suma, nenhuma responsabilidade lhe poderá ser cobrada por acidentes ou incidentes ocorridos no condomínio.

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