Vida em Condomínio

Danos causados por reforma

Luiz Fernando de Queiroz

Deve o condômino que, em razão de reforma em sua unidade autônoma, obstruiu encanamento ressarcir os proprietários de outros apartamentos do condomínio que foram prejudicados com o escoamento das águas pluviais retidas pela obstrução.

“A obstrução culposa do sistema de escoamento das águas pluviais causou danos aos imóveis vizinhos sendo responsável pelos prejuízos o proprietário do imóvel causador da obstrução que deverá ressarcir o condomínio das despesas efetuadas para o reparo dos estragos, devidamente comprovados em liquidação.”

Com todas as vírgulas e sinais originais, esta é a ementa oficial de acórdão da Turma Julgadora da 3ª Câmara do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (Ap. s/ Rev. 816087/3-00), relatado pela juíza Regina Capistrano.

Discutiu-se, na ação, sobre a responsabilidade ou não de o condômino ressarcir os proprietários de diversas unidades autônomas do condomínio que teriam sido prejudicados com o escoamento das águas pluviais retidas pela obstrução do encanamento do edifício em razão de obra realizada em um dos apartamentos. Mesmo sem realizar produção antecipada de prova (vistoria ad perpetuam rei memoriam), o juiz julgara procedente a ação. A alegação do réu foi de que o projeto original de escoamento de águas pluviais é defeituoso e que a obstrução ocorreu em área comum do prédio e que, portanto, o condomínio seria o responsável por qualquer indenização.

Explica a relatora que a prova nos autos é boa e suficiente para comprovar o nexo causal entre os alagamentos e as obras na unidade do apelante. A uma, porque as fotos juntadas demonstram que somente pelo ralo da unidade do apartamento do apelante poderiam ter passado os detritos que causam o entupimento, a duas, porque os resíduos da reforma desceram pela tubulação e ao encontrar o primeiro obstáculo, aglomeram-se obstruindo a passagem da água.

A três, porque o teste de estanqueidade realizado no imóvel reformado mostrou que toda a água utilizada escoou de uma só vez pela tubulação até encontrar a obstrução e consequentemente retornar pelos ralos das unidades mais baixas, alagando-as.

Com a relatora Regina Capistrano, confirmaram a sentença de primeiro grau os juízes Ribeiro Pinto e Campos Petroni.

Sobrecarga do elevador
Apesar de sua singeleza, a decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo nos indica uma importante lição a respeito dos danos que os condôminos podem causar aos demais consortes quando efetuam reformas ou mudanças, questão que deve ser devidamente regulamentada, especialmente nos edifícios de maior porte, para evitar prejuízos de valor inestimável. Exemplo de dano invisível é a retirada de caliça pelo elevador de serviço do prédio, equipamento que não foi construído com essa finalidade. Como se sabe, restos de alvenaria pesam uma enormidade. Um simples carrinho carregado de cimento e ferro tem peso maior do que o de um ser humano. Para não comprometer os cabos, os motores e demais componentes do elevador, é necessário limitar a quantidade de caliça que pode ser transportada, bem como o número de pessoas.

Como dito, o dano pode não aparecer no primeiro momento, mas a utilização do elevador para o transporte de cargas pesadas certamente provocará seu envelhecimento precoce, que dificilmente será ressarcido, pois de difícil comprovação. O melhor, sem dúvida, é proibir ou regulamentar seu uso durante a reforma de qualquer unidade.

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