Direito Imobiliário

Síndico omisso cede ação

Por Luiz Fernando de Queiroz autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

 

Quando interesse do condomínio estiver em jogo, a primeira medida a tomar deve ser o envio de uma carta ao síndico, protocolada, expondo o problema esolicitando as providências. Caso o síndico não aja, nem se notificado com maior formalidade, pode o condômino propor ação no lugar do síndico.

“O condômino tem legitimidade para propor ação demolitória contra outro condômino que realiza obra invasora de área comum, notadamente em caso de omissão do síndico.”

Mais uma vez o Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma (REsp n. 114.462, do Paraná), dirime uma questão condominial, indicando o melhor rumo a ser seguido nas complexas relações entre síndicos, condôminos e moradores do prédio. São decisões de relevância e repercussão, que merecem ser levadas a sério.

Conforme explica o relator, ministro César Asfor Rocha, trata-se de ação demolitória aforada por um condômino contra outro, porque este realizou obra agregando área comum à sua unidade autônoma, com prejuízo às condições de ventilação e iluminação no local.

Em sentença de primeiro grau, o juiz declarou extinto o processo por entender que a Lei do Condomínio (4.591/64, art. 10, § 1o) confere apenas ao síndico legitimidade para a ação, que não fora instado a intentá-la, pelo que os condôminos não poderiam atuar. A apelação dos autores foi provida pelo entãoTribunal de Alçada do Paraná, com a seguinte ementa de acórdão:

“A legitimidade conferida pelo artigo 10, parágrafo 1o, da Lei n. 4.591/64, ao síndico, não exclui a do condômino, notadamente em caso de omissão daquele, para intentar as ações cabíveis na defesa do direito de usufruir, em igualdade com os demais compossuidores, de área comum do condomínio.”

Ciência e omissão
Justificando seu voto, o ministro César Asfor Rocha cita passagens do juiz Mendes Silva, no qual este argumenta que, “em respeito à norma insculpida no citado
parágrafo 1o do artigo 10 da Lei n. 4.591/64, tem-se como necessária a omissão do síndico para justificar a iniciativa do condômino”. No caso, “o síndico teve inequívoca ciência da execução da obra e omitiu-se, deixando de agir em consonância com o que lhe faculta o supracitado dispositivo legal”. Porém, não há necessidade de ser o síndico “instado precisamente para atuar em Juízo” como entendeu o juiz singular.

O mesmo entendimento é respaldado pela doutrina citada pelo relator. Hely Lopes Meirelles diz que as ações do condomínio podem e devem ser promovidas pelo síndico, “mas essa representação nem sempre exclui a legitimidade ativa do condômino, para, individualmente, acionar outros condôminos”. No mesmo diapasão, Pontes de Miranda, J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Roberto Bascellos de Magalhães e outros.

Cumpre enfatizar que não é uma simples omissão do síndico que, de imediato, gera a qualquer condômino a legitimidade para mover ação contra outros comunheiros ou arvorar-se em defesa do condomínio em juízo. No caso dos autos, em várias oportunidades o condômino prejudicado procurou fazer com que o síndico tomasse medidas judiciais contra o condômino que construiu irregularmente em área comum do edifício, notificando o síndico por escrito, tudo devidamente comprovado.

Em termos práticos, a primeira medida a tomar deve ser o envio de uma carta aosíndico, protocolada, expondo o problema e solicitando as providências (por exemplo, aplicação de multa e solicitação de desfazimento da obra). Caso o síndico não aja, notificá-lo com maior formalidade, e com prazo definitivo para agir, de preferência através de cartório de títulos e documentos. Isto feito, não havendo outra solução, pode o condômino agir como substituto processual do síndico, se assim podemos dizer.

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