Direito Imobiliário

Recado do STJ ao locador

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

O proprietário deve tomar cuidados redobrados ao alugar ou ceder um apartamento ou sala comercial a terceiros, pois será sempre solidário, legalmente falando, naquilo que possa prejudicar os demais condôminos.

A notícia, amplamente divulgada em quase todos os jornais do país, de que o Superior Tribunal de Justiça condenou um proprietário a pagar a multa do inquilino foi recebida com espanto por muitas pessoas, que não entenderam a razão de um de nossos mais importantes órgãos julgadores adotar ponto de vista aparentemente tão injusto.

Como disse o leitor Murilo Antônio Simões, em carta dirigida ao jornal de maior circulação do Paraná, “parece firmado o entendimento de que o proprietário de um bem alugado ou emprestado a outrem é responsável pelos atos dessa pessoa durante o uso desse objeto, desde que não seja possível acionar o autor”.

O que os jornais não publicaram é, a nosso ver, o motivo subjacente da decisão. No caso, não se trata de locação comum, ou de locação de casa isolada ou loja comercial, mas de apartamento situado em um condomínio protegido pela Lei 4.591/64, a que tantas vezes nos referimos.

E o que acontece numa locação de unidade autônoma localizada em condomínio? O proprietário cede praticamente todos os seus direitos sobre o imóvel, como a posse com seu poder de uso e fruição sobre a coisa, ficando unicamente com o seu poder de disposição do bem, e ainda assim sujeito a restrições como o direito de preferência, e com a obrigação de pagar os encargos condominiais. O inquilino, por sua vez, assume tais direitos, inclusive o de utilizar o espaço de estacionamento do proprietário, mas também as obrigações que o locador tem perante a comunidade.

Quando tudo corre bem, nenhum problema decorre da locação, que atende ao interesse do locador em receber uma remuneração e do locatário em utilizar um bem imóvel. Ao condomínio, em princípio, é indiferente quem esteja efetivamente ocupando a unidade habitacional ou comercial do edifício. Tal indiferença, entretanto, é apenas aparente, como se pode deduzir do acórdão do STJ.

Sendo o locatário uma pessoa estranha ao condomínio, introduzida que foi pelo proprietário da unidade, sua permanência no prédio constitui permanente preocupação de todos os condôminos, pois seus atos e atitudes afetam a todos. Se comete uma infração ao regimento interno ou à convenção condominial, todos padecem as consequências, mormente os consortes que continuam residindo no edifício e, em menor intensidade, o locador distante.

Ao responsabilizar o condômino-locador a pagar as multas do condomínio aplicadas ao inquilino-morador, o Superior Tribunal de Justiça está mandando um claro recado à sociedade. O de que, como vemos sustentando há tempo, o condomínio é uma instituição especial no Brasil, na qual os interesses coletivos prevalecem sobre os individuais, sem prejuízo da autonomia e liberdade da pessoa humana.

Em outras palavras, caro locador, o STJ está dizendo mui claramente que o proprietário deve tomar cuidados redobrados ao alugar ou ceder um apartamento ou sala comercial a terceiros. O exercício de tal direito de propriedade deve ser feito com o máximo de cautela, para evitar a inserção de pessoa nociva no seio do condomínio. O locatário continua a responder por seus atos, mas tem a solidariedade do locador naquilo que possa prejudicar os demais condôminos.

A nosso ver, uma sábia decisão.

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