Direito Imobiliário

Infiltrações e vazamento no edifício

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Aquele que ocasionou o dano, ou teve a infelicidade de sofrê-lo na origem, deve efetuar os consertos necessários e indenizar qualquer outro prejuízo sofrido pelo vizinho; se o vazamento tem origem em área comum, o condomínio conserta e indeniza.

Má construção da obra, má conservação ou simples desgaste pelo tempo podem ocasionar infiltrações e vazamentos no edifício, exigindo reparações físicas e, sempre que cabível, indenizações. Difícil, muitas vezes, identificar a causa do vazamento ou a sua origem. Não poucos conflitos de vizinhança ocorrem por esse motivo.

Basicamente, as infiltrações e vazamentos podem se dar entre unidades autônomas ou entre unidades autônomas e áreas comuns do prédio. Se entre unidades comuns, o problema não é do condomínio. Deve ser resolvido na esfera particular dos condôminos envolvidos. Aquele que ocasionou o dano, ou teve a infelicidade de sofrê-lo na origem, deve efetuar os consertos necessários e indenizar qualquer outro prejuízo sofrido pelo vizinho. Se o vazamento tem origem em área comum, a regra é a mesma: o condomínio conserta e indeniza.

Limites
Para se precisar com certeza o responsável de determinadas infiltrações, é preciso conhecer bem a estrutura do edifício, a discriminação das partes autônomas e exclusivas. Exemplo clássico: a laje de cobertura é de propriedade comum a todos os condôminos, embora constitua teto do apartamento superior. As paredes laterais do prédio também são de propriedade comum. Logo, se delas derivar a infiltração ou vazamento, o problema não é da unidade, é de todo o condomínio.

Outro exemplo comum: vazamentos provocados por desgaste ou ruptura de encanamento. Se utilizado unicamente pelo condômino, dele será a responsabilidade. Se cano mestre, que leva água para várias unidades, o condomínio arcará com qualquer dano que provoque. Para saber o ponto inicial de infiltração pode ser preciso primeiro arrebentar paredes e lajes. Se estiverem em área comum, o risco maior será financeiro. Problema sério ocorre quando o dano não se mostra evidente em sua origem. Difícil convencer o condômino que seu imóvel precisa sofrer obra de reparação.

Sem culpa
A responsabilidade pela reparação do dano provocado por infiltrações e vazamentos independe da prova de culpa do proprietário da unidade onde se originou o prejuízo. Inclui-se entre as chamadas de responsabilidade objetiva.

Mesmo que sempre tenha conservado seu imóvel, que não haja sido negligente, a indenização se impõe. Não indeniza por ser culpado, mas por ser responsável (objetivamente) por qualquer dano que sua unidade possa causar a terceiros.

Ao condômino prejudicado cabe provar seu dano, que foi provocado por causa originária da unidade vizinha, e que um decorre do outro (nexo de causalidade). Como se trata de relações de vizinhança, e de íntima vizinhança, mais uma vez repetimos: nenhuma solução litigiosa serve. Todos sairão perdendo, mesmo quem vencer a demanda. Nessas ocasiões, a mediação do zelador ou do síndico será bem-vinda, embora a questão seja de foro particular.

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