Direito Imobiliário

Registros e obrigações

Por Luiz Fernando de Queiroz autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

O condomínio só deve se envolver e cumprir obrigações que forem essenciais à sua organização social.

Sabemos que a convenção é o documento essencial do condomínio. Mas e após o registro da convenção, é necessário ou obrigatório o cadastro na Receita Federal, na Estadual, INSS, DRT? E a declaração de Imposto de Renda, apesar de ser isento?

Em princípio, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancário ou de funcionário. Para que inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que associar-se a sindicato da categoria?

Para que contratar contador?
Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

Fim mercantil?
Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazer a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, esta um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos coproprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembleia geral –, o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do país.

Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, associar-se, registrar ou declarar quando não for chamado.

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