Direito Imobiliário

Não basta vigiar o papel

Por Luiz Fernando de Queiroz

Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora; é preciso confrontar o papel com a realidade para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio.

Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64 e do Código Civil de 2002, arts. 1.331 a 1.358, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e ao conselho fiscal, se houver, fiscalizar o dinheiro dos condôminos (função que pode ser atribuída ao conselho consultivo se houver apenas este), sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo ou fiscal, as quais transcrevemos:

Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;
ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;
consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;
consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;
somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com tarifas bancárias, taxas etc.;
comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;
analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;
cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).
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A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento.

“Dessa forma,” – enfatiza – “qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.” Agradecemos pela sugestão, que passamos a todos os síndicos e administradores que trabalham com seriedade e transparência, para que sigam o exemplo

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