Direito Imobiliário

Ninguém quer ser síndico

Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Há algumas opções de medidas a serem tomadas quando ninguém se candidata ao cargo de síndico.

1) Quando na eleição do síndico juntamente com o Conselho Fiscal, todos os participantes da Assembleia recusam-se, em ambos os casos, a admitir o cargo, qual o procedimento? Como fica o Edifício?
Resp.: Se nenhum dos condôminos presentes quiser concorrer ao cargo de síndico ou de membro do conselho consultivo ou fiscal, os presentes poderão, em tese, eleger outros condôminos para o conselho, e qualquer proprietário, morador ou não residente para o cargo de síndico. Neste caso, é óbvio a eleição (que mais parece nomeação, pois não houve propriamente uma candidatura) só se consumará se as pessoas eleitas aceitarem seus respectivos cargos. Tal forma de procedimento não repugna ao direito, pois a manifestação de vontade da parte interessada pode ser posterior ao ato de eleição. Se não quiser ou não concordar com o encargo, basta não tomar posse.

Se ninguém quiser assumir a direção do condomínio, qualquer pessoa interessada poderá provocar o Judiciário, invocando, por analogia, o disposto no art. 27 da Lei do Condomínio (4.591/64), que diz: “Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.” Em outras palavras, se a situação chegar a esse ponto, o juiz nomeará um síndico ad hoc ou pro tempore, até que a situação se normalize.

Dupla função
2) Há a possibilidade de uma administradora exercer as funções de Síndico e do Conselho Consultivo ou Fiscal, sem haver nenhum representante do edifício?
Resp.: Não há nenhum impedimento legal a que a administradora seja eleita síndica do condomínio. Síndico pode ser qualquer pessoa, natural ou jurídica, desde que tenha personalidade jurídica própria e esteja no exercício legal de seus direitos. A lei não faz nenhuma restrição sobre quem possa ser eleito. O zelador pode ser síndico; o porteiro pode ser síndico; o inquilino pode ser síndico; o padre pode ser síndico e assim por diante. A cumulação das funções de síndico e administradora é praxe comum, por exemplo, em Curitiba, não o sendo nas principais capitais do país.

Quanto à possibilidade de a administradora também ser membro do conselho consultivo, entendemos que tal hipótese constitui afronta direta à Lei do Condomínio, que prevê a eleição de “um conselho consultivo, constituído de três condôminos” (art. 22), ou seja, somente de pessoas que sejam coproprietárias de fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio. Se a administradora for condômina-proprietária de alguma unidade não haverá, certamente, nenhuma restrição a que seja eleita membro do conselho consultivo.

No entanto, em relação ao conselho fiscal, previsto no art. 1.356 do Código Civil de 2002, não há restrição, podendo seus membros ser condôminos ou não, o que daria legitimidade à administradora ser um deles, juntamente com outros dois representantes, se o condomínio optar por ter um conselho fiscal, o qual é facultativo segundo a lei. O que a administradora não pode é assumir sozinha a função dos três membros. O texto do art. 1.356 é claro: o conselho fiscal, se houver um, deve ser “composto de três membros, eleitos pela assembleia”

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