Direito Imobiliário

Pagou, tem que provar!

Por Luiz Fernando de Queiroz

As taxas de condomínio são autônomas em relação umas às outras; portanto, a quitação da última não prova que as anteriores tenham sido solvidas.

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral.

Diz a ementa
(Apelação Cível n. 1-651830/99): “Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados”, tendo sido “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”.

Sem impedimentos
Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 322, Código Civil de 2002).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a Turma Cível do TJDF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”.

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

A tese acima foi confirmada posteriormente em inúmeros julgamentos do STJ (por exemplo, REsp n. 679.010/2005, REsp n. 852.417/2006, EREsp n. 712.106/2009), os quais dizem basicamente que “não prevalece no caso de quotas condominiais a presunção do art. 322 do Código Civil, de que ‘quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores’, pois são imprescindíveis para a preservação do bem comum e autônomas com relação umas às outras” (REsp n. 817.348/2010, min. Sidnei Beneti).

Conclusão, meus amigos:
1) Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas.
2) A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico.
3) Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (“sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores”).
4) Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

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