Direito Imobiliário

Réu pode ser um ou outro

Luiz Fernando de Queiroz

Dependendo das circunstâncias do caso concreto, a responsabilidade por pagamento de cota condominial poderá recair sobre o promissário vendedor ou sobre o promissário comprador.

Afinal, no caso de alienação da unidade autônoma, quem tem legitimidade passiva para responder pelo débito condominial, o promitente vendedor ou o promissário comprador do imóvel?

A questão foi novamente julgada pelo Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, em recurso especial relatado pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (n. 247.288), do qual extraímos preciosas lições, como a primeira parte da ementa, que diz: “Na linha de precedente da Segunda Seção (EREsp 138.389-MG, DJ 13/9/99), a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.”

No caso em tela, a ação de cobrança foi movida contra o proprietário do imóvel, pois não havia levado a registro o instrumento particular de compra e venda, embora o promissário comprador se encontrasse na posse e uso do bem.

Lembra o ministro relator que a Segunda Seção do STJ firmou a orientação no “sentido de que a legitimidade passiva dependeria do exame das circunstâncias do caso concreto”. Transcreve precedentes jurisprudenciais do próprio órgão, onde ficou assente que a ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação a qual existe débito em aberto” (REsp n. 30.117). Argumenta, ainda, que o adquirente assume a obrigação deixada pelo alienante. “Tratando-se de obrigação legal, o adquirente dela não se exonera nem mesmo através de cláusula na escritura isentando-o desse encargo, embora lhe seja permitido denunciar a lide ao devedor originário para dele haver, regressivamente, a quantia que ele, denunciante, for condenado a pagar.”

Também acentua que “cumpre ao adquirente informar-se junto ao síndico ou ao administrador do edifício se há débitos pendentes perante o condomínio, deduzindo da importância a ser paga ao alienante o suficiente para solver aqueles encargos”, e que não é “lógico que se obrigue o condomínio a, num exercício de vaticinação, adivinhar quem e em que condição determinada pessoa está na posse da unidade em relação à qual existe débito em aberto”.

O ministro Sálvio de Figueiredo não concorda plenamente com o ministro Ruy Rosado de Aguiar, para quem “a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis” (REsp n. 194.481).

Segundo o relator, “o promitente comprador é a parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, se a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, porém, concede que “a determinação do polo passivo da obrigação de arcar com as despesas condominiais em atraso dependerá, muitas vezes, das circunstâncias do caso concreto”.

Em acórdão mais recente, de 2007, a ementa do relator, ministro Jorge Scartezzini, confirma tese que já vinha predominando no STJ: “A teor da jurisprudência desta Corte, o promissário comprador, imitido na posse do bem, responde pelo pagamento das quotas condominiais relacionadas a período de sua imissão, somente sendo transferida a responsabilidade para o proprietário após a reintegração deste na posse da unidade condominial” (REsp n. 898.345).

De tudo o que os ministros do STJ discutiram e deliberaram, pode-se tirar algumas conclusões práticas:
1) A ação deve ser movida, em princípio, contra o proprietário da unidade, com escritura devidamente registrada.
2) Se houver compromisso de compra e venda registrado, o promissário comprador deverá responder pela dívida.
3) O promissário comprador que, sabidamente, estiver na posse e uso da unidade, mesmo sem contrato registrado, responde pelo débito.
4) Ainda não está perfeitamente esclarecida a solidariedade passiva do promitente vendedor e do promissário comprador, o que não põe um ponto final na polêmica.

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